La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimonovena, de 24 de enero de 2024, recurso nº 13/2023 (ponente Ramón Badiola Díez) estima un recurso de apelación contra la decisión de instancia en una cuestión relativa a la compraventa de dos departamentos en la localidad de Saidia (Marruecos), con unas consideraciones legales que incluyen el siguiente obiter dictum:

“(…) La primera cuestión que ha de examinarse es la relativa a la legislación aplicable al caso, dado que por la mercantil demandada se sostiene que resulta de aplicación la legislación marroquí.

Dicha alegación no puede prosperar. El examen por la Sala de los documentos 6 y 7, ambos otorgados con fecha 8 de septiembre de 2006 y referido cada uno de ellos a la adquisición de cada uno de los apartamentos, pone de manifiesto que aunque dichos apartamentos radiquen en territorio de Marruecos, resulta aplicabe al caso la legislación española, por cuanto conforme al art. 9 Cc la ley personal aplicable a las personas tanto físicas como jurídicas es la determinada por su nacionalidad, y el contrato de compraventa se suscribió por el demandante y su hermana, ambos de nacionalidad española, con una sociedad, T.S., también de nacionalidad española, constando expresamente en ambos contratos una cláusula 16 en la que ambas partes se sometían a la legislación española y a los tribunales de Madrid capital, con renuncia a su propio fuero.

(…) La segunda cuestión que pasaremos a examinar es la relativa a si resulta de aplicación la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, lo cual se niega por la mercantil demandada.

Tampoco puede prosperar esta alegación. La aplicación al caso de la legislación española y el hecho acreditado de que nos encontramos ante un supuesto de promoción urbanística de bienes inmuebles en el que se produce la entrega de cantidades anticipadas por la adquisición del mismo por quienes ostentan la condición de compradores, determina que resulte de aplicación la ley especial 57/1968, cuyo artículo 1º es claro y somete al ámbito de aplicación de dicha ley a » Las personas físicas o jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a residencia de temporada, accidentan o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción durante la misma …».

Se discute en el caso la aplicación de la Ley 57/1968 por la mercantil demandada, bajo el argumento de que nos encontramos ante compradores que ostentan la condición de inversores, pero dicha alegación no puede prosperar.

Efectivamente, el Tribunal Supremo ha venido sentando doctrina en el sentido de que no cabe la aplicación de la Ley 57/1968 cuando del contrato de compra se desprenda la finalidad no residencial de la adquisición – entre otras muchas podemos citar las sentencias del Tribunal Supremo 360/2016, de 1 de junio y 420/2016, de 24 de junio -, pero en el caso presente el comprador no es una persona jurídica, supuesto en que sí habría mayor razón para argumentar la finalidad inversora, sino que estamos ante dos personas físicas que adquieren dos apartamentos en una zona costera de Marruecos, por lo que no cabe descartarse en absoluto la finalidad residencial de temporada, y en el que el examen de ambos contratos no permite de ningún modo sostener la finalidad inversora, dado que los compradores actuaron como consumidores, y además se instauraron en ambos contratos medidas de garantía, como es el caso de la obligación de la promotora de constituir sendos avales bancarios, típico de esta clase de contratos sometidos al ámbito de aplicación de la Ley especial.”.