La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, Sala de lo Civil y Penal, Sección Primera, de 14 de marzo de 2025, recurso nº 4/2024 (ponente: Javier Marca Matute) desestima una demanda de anulación en ejercicio de la acción de anulación de un Laudo Arbitral dictado en fecha 30 septiembre 2024 por una árbitra única en un litigio concerniente a una comunidad de propietarios. Tras hacer unas extensas consideraciones sobre la doctrina del Tribunal Constitucional en materia de anulación de laudos, la presente decisión afirma que:
“(…) En el caso que se somete ante esta Sala no podemos acoger el motivo anulatorio alegado por la parte actora en su escrito de demanda, y ello, por las razones que seguidamente pasamos a exponer:
A.- En el art. 41.1 de la Ley 60/2003, de 23 de diciembre, de Arbitraje , se establecen, entre otros, los siguientes motivos de anulación del laudo arbitral: «El laudo sólo podrá ser anulado cuando la parteque solicita la anulación alegue y pruebe… f) Que el laudo es contrario al orden público».
B.- Si bien es cierto que la causa anulatoria alegada por la parte actora en su escrito inicial de demanda, al entender que el laudo arbitral ha infringido normas imperativas, podría tener «prima facie» encaje legal en el art. 41.1º.f) LA, no lo es menos que si se analiza en profundidad el motivo anulatorio alegado por el demandante debemos concluir que el mismo no tiene cabida en el concepto de orden público previsto en dicha Ley, lo que desarrollamos a continuación con mayor detenimiento.
C.- La parte demandante, a quien incumbe la carga de la prueba sobre la causa anulatoria en la que fundamenta su pretensión, no ha logrado acreditar la concurrencia de la misma, esto es, que la decisión del árbitro haya infringido una norma imperativa, concretamente, la exigencia de unanimidad prevista en el art. 17.6 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. Véase en tal sentido:
C1.- Que el Acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios … de Logroño en su reunión de 19 abril 2023, en el Punto Sexto del orden del día, se limitó a aprobar como normativa de régimen interno la prohibición de estacionar vehículos en el patio comunitario, sin que se hiciera referencia explícita alguna a la reforma del título constitutivo o de los estatutos de la Comunidad de Propietarios;
C2.- Que basta la mera lectura de tales documentos (título constitutivo y estatutos) para comprobar que en los mismos solo se establece que el patio comunitario objeto de litigio es de uso privativo del demandante («Este local tiene el uso y disfrute del patio de manzana de 310 m2 de superficie» -Descripción del local nº 3); que los estatutos permiten que los patios pueden ser adscritos como uso anejo de los locales colindantes («…el propietario actual o futuro del edificio se reserva el derecho de adscribir las terrazas sobre los patios como de uso anejo a departamentos colindantes» -art. 3); que los estatutos establecen que los propietarios de elementos comunes podrán servirse de ellos conforme a su destino, de modo que no perjudiquen a la comunidad («La propiedad de elementos comunes… podrán servirse de ellas conforme a destino, de modo que no perjudique a la comunidad…» -art. 5); y que las facultades de libre uso, destino y disposición de los departamentos y de los elementos comunes está limitada por la legislación administrativa y por las relaciones de vecindad («La propiedad de un departamento atribuye a su titular la facultad de libre uso y destino -dentro de la Legislación administrativa- y libre disposición que lleva aneja la de los elementos comunes, sufre limitaciones de servidumbre urbanas y relaciones de vecindad derivadas de Ley y título o forma de uso del edificio)» -art. 7); y ello, sin que en tales documentos se haga referencia alguna a cuales hayan de ser los concretos usos del patio común cuya utilización privativa se otorga al demandante.
C3.- Que en los estatutos de la Comunidad de Propietarios se recoge la posibilidad de utilización como garaje solamente de los locales comerciales («Los propietarios de locales comerciales en cualquier planta se reservan los siguientes derechos… Dedicar libremente los expresados locales a toda clase de usos, de acuerdo con las normas administrativas correspondientes, incluso negocios comerciales, industriales, garajes, locales sociales, de esparcimiento, etc.» -art. 16), y ello, sinque se prevea la misma facultad respecto de los departamentos, patios o elementos comunes.
C4.- Que de la documental aportada se desprende, de una parte, que la propietaria del patio comunitario referido en autos es la demandada y que el demandante únicamente tiene la facultad de uso y disfrute del mismo, por lo que no resulta de aplicación a este último lo previsto en el art. 5 de los Estatutos («La propiedad de elementos comunes… podrán servirse de ellas conforme a destino»); y de otra, que en el art. 7 de los Estatutos se establece que las facultades de libre uso, destino y disposición de los departamentos y de los elementos comunes está limitada, no solo por la legislación administrativa, sino también por «relaciones de vecindad derivadas de Ley y título o forma de uso del edificio», por lo que resulta irrelevante para resolver la controversia que ahora se nos plantea que se concediera al demandante licencia administrativa para el uso del patio comunitario como garaje.
C5.- Que es por ello por lo que la decisión del árbitro, declarando la validez del Acuerdo de la Junta de la Comunidad de Propietarios por el que se aprobó como normativa de régimen interno la prohibición de estacionar vehículos en el patio comunitario, no infringe la exigencia de unanimidad prevista en el art. 17.6 de la Ley 49/1960 de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal («Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación»), sino que se adoptó por mayoría en aplicación de lo previsto en el art. 6 («Para regular los detalles de la convivencia y la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes, y dentro de los límites establecidos por la Ley y los estatutos, el conjunto de propietarios podrá fijar normas de régimen interior que obligarán también a todo titular mientras no sean modificadas en la forma prevista para tomar acuerdos sobre la administración») y en el art. 17.7 («Para la validez de los demás acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes, siempre que ésta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes») de la precitada Ley.
D.- Por otra parte, en el caso de autos constatamos que fue el propio demandante quien acudió a la institución del arbitraje, por lo que necesariamente entendió que se trataba de una materia susceptible de libre disposición por las partes. Es por ello, por lo que resulta contrario a sus propios actos que ahora sostenga que la decisión del árbitro solo podía ser estimatoria de sus pretensiones anulatorias y que la desestimación de las mismas supone necesariamente la infracción por el árbitro de normas de derecho imperativas contenidas en la Ley de Propiedad Horizontal.
E.- A mayor abundamiento debemos poner de relieve que nos hallamos ante un laudo dictado en un arbitraje de equidad, por lo que debemos recordar que «la jurisprudencia no declara que los laudos de equidad deban desconocer o contravenir las normas de Derecho positivo, sino que viene a afirmar que no se apliquen exclusivamente normas de Derecho de forma rigurosa, sino más bien atenerse a criterios de justicia material fundados en principios de carácter sustantivo y premisas de carácter extrasistemático para fundar la argumentación, las cuales tienen un valor relevante en la aplicación del Derecho» ( SSTS, Sala 1ª, de 30-5-1987 y de 22-6-2009 , STSJ de La Rioja de 29-1-2011 , STSJ de Madrid de 8-1-2018 , STSJ del País Vasco de 30-9-2015 y STSJ de Baleares de 24-10-2014 ).
F.- Finalmente resaltaremos que basta la mera lectura del laudo arbitral para constatar que los razonamientos en los que el árbitro fundamenta su decisión no pueden tacharse de arbitrarios, ilógicos, absurdos o irracionales, habiendo valorado adecuadamente las normas estatutarias de la Comunidad de Propietarios, las limitaciones que para el derecho de propiedad se contienen en el art. 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal («Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas»), los fines y los límites de la normativa de régimen interno y los concretos riesgos, molestias y perjuicios que implicaría para el resto de los propietarios el estacionamiento de vehículos en el patio comunitario; todo ello, sin que apreciemos que el árbitro de equidad haya prescindido de normas de ineludible cumplimiento con afectación del orden público”.
