La Sentencia del Tribunal de Justicia, Sala Primera, de 11 de noviembre de 2020 (asunto C‑433/19: Ellmes Property Services) declara que el Derecho de la Unión debe interpretarse en el sentido de que la acción ejercitada por uno de los propietarios en régimen de propiedad horizontal de un inmueble con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, el uso de su elemento privativo, tal y como está establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios, debe considerarse una acción «en materia de derechos reales inmobiliarios», a efectos de esta disposición, siempre que dicho uso sea oponible no solo frente a los demás propietarios del inmueble, sino también erga omnes, extremo que corresponde verificar al órgano jurisdiccional remitente.

Ellmes Property Services es una sociedad domiciliada en el Reino Unido. Dicha sociedad y SP son propietarios en régimen de propiedad horizontal en un inmueble situado en Zell am See (Austria). La referida sociedad es propietaria de un apartamento situado en dicho inmueble, cuyo uso declarado es el de vivienda. Utiliza dicho apartamento con fines turísticos y lo alquila habitualmente a turistas. Mediante demanda presentada ante el Bezirksgericht Zell am See (Tribunal de Distrito de Zell am See, Austria), SP solicitó el cese de este «uso para fines turísticos» alegando que es contrario al uso declarado y que además es arbitrario, pues no ha sido aprobado por los demás propietarios, motivo por el cual considera que menoscaba su derecho de propiedad privativa. En lo que atañe a la competencia de dicho Tribunal, SP invocó la competencia exclusiva prevista en el art. 24, punto 1, párrafo primero, del Reglamento (UE) nº 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (Bruselas I). Ellmes Property Services impugnó la competencia territorial e internacional del ese Tribunal, pero este último declinó su competencia, al considerar que el litigio que se le había planteado tenía por objeto un acuerdo de uso de Derecho privado celebrado entre los propietarios en cuestión y que no afectaba directamente a la situación jurídica de estos últimos a efectos de un derecho real. Esta decisión fue recurrida ante el Landesgericht Salzburg (Tribunal Regional de Salzburgo, Austria), que la modificó desestimando la excepción de incompetencia propuesta por Ellmes Property Services. Según este órgano jurisdiccional, el uso declarado de un elemento privativo se fundamenta en un acuerdo de Derecho privado celebrado entre los propietarios, que suele adoptar la forma de estatutos de la comunidad de propietarios. Añade que el uso declarado de ese elemento y el respeto del uso así determinado forman parte de los derechos reales de los propietarios en régimen de propiedad horizontal protegidos de manera absoluta. Así las cosas Ellmes Property Services interpuso recurso de casación contra este último auto ante el Oberster Gerichtshof (Tribunal Supremo de lo Civil y Penal, Austria), que decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia dos cuestiones prejudiciales.

Mediante su primera cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pregunta, en esencia, si el art. 24, punto 1, del Reglamento Bruselas I debe interpretarse en el sentido de que la acción ejercitada por uno de los propietarios en régimen de propiedad horizontal de un inmueble con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, el uso declarado de su elemento privativo debe considerarse una acción «en materia de derechos reales inmobiliarios» a efectos de esta disposición. Y a ello el Tribunal de Justicia considera que en el presente asunto, el litigio principal versa sobre la cuestión de si los órganos jurisdiccionales del Estado miembro en cuyo territorio se halla un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal son competentes para conocer de una demanda mediante la cual el propietario de un apartamento solicita al propietario de otro apartamento que ponga fin al uso de este con fines turísticos, debido a que dicho uso no es conforme a lo dispuesto en los estatutos de la comunidad de propietarios relativos a dicho inmueble, a saber, el uso como vivienda. Entiende el Tribunal de Justicia que de la resolución se remisión se desprende que el art. 2, ap. 1, de la Ley de Propiedad Horizontal establece que la propiedad privativa es el derecho real del copropietario de un inmueble o de una comunidad bipersonal a utilizar un elemento privativo con exclusividad y a disponer del mismo con exclusión de los demás. Según el órgano jurisdiccional remitente, en Derecho austriaco, el uso declarado de un elemento privativo, que resulta de un acuerdo de Derecho privado celebrado entre todos los propietarios que suele recogerse en los estatutos de la comunidad de propietarios, y el respeto del uso así determinado forman parte del derecho protegido de manera absoluta de que goza todo propietario en régimen de propiedad horizontal. Además, dicho órgano jurisdiccional indica que la propiedad privativa constituye un derecho real protegido frente a injerencias de terceros y de los demás propietarios. A partir de aquí considera el Tribunal de Justicia que una acción de cesación como la controvertida en el litigio principal se asemeja a una demanda dirigida a garantizar a los propietarios en régimen de propiedad horizontal de un bien inmueble la protección de las prerrogativas vinculadas a su título, en particular por lo que respecta al uso declarado de dicho inmueble, recogido los estatutos de la comunidad de propietarios. No obstante, para determinar si tal acción se basa en un derecho real inmobiliario en el sentido del art. 24, punto 1, del Reglamento Bruselas I, es preciso examinar si el uso declarado de un bien inmueble en régimen de propiedad horizontal previsto en los estatutos de la comunidad de propietarios, en el caso de autos, un uso como vivienda, surte efectos erga omnes. Y tal es el caso, en esencia, si un propietario pudiera oponer tal uso no solo frente a los demás propietarios, sino también frente a personas respecto de las cuales no pueda considerarse que han participado en la adopción de tales estatutos. Por consiguiente el Tribunal de Justicia responde a la cuestión suscitada en el sentido de que el art. 24, punto 1, del Reblamento Bruselas I debe interpretarse en el sentido de que la acción ejercitada por uno de los propietarios en régimen de propiedad horizontal de un inmueble con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, el uso declarado de su elemento privativo, tal y como está establecido en los estatutos de la comunidad de propietarios, debe considerarse una acción «en materia de derechos reales inmobiliarios», a efectos de esta disposición, siempre que dicho uso sea oponible no solo frente a los demás propietarios del inmueble, sino también erga omnes, extremo que corresponde verificar al órgano jurisdiccional remitente.

Mediante su segunda cuestión prejudicial, el órgano jurisdiccional remitente pregunta si el art. 7, punto 1, letra a), del referido Reglamento debe interpretarse en el sentido de que, en el supuesto de que el uso declarado de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal previsto en los estatutos de la comunidad de propietarios no sea oponible erga omnes, la acción ejercitada por uno de los propietarios con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, ese uso debe considerarse una acción «en materia contractual» a efectos de esta disposición. En su caso, dicho órgano jurisdiccional desea saber si el lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a esa acción es aquel en el que dicho bien se halle sito. Y en su respuesta el Tribunal de Justicia considera que la circunstancia de que un propietario no haya participado en la elaboración de los estatutos de la comunidad de propietarios, acordados entre los propietarios iniciales, carece de incidencia en la aplicación del art, 7, punto 1, letra a), del Reglamento Bruselas  De ello se sigue que dicho precepto debe interpretarse en el sentido de que, en el supuesto de que el uso declarado de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal previsto en los estatutos de la comunidad de propietarios no sea oponible erga omnes, la acción ejercitada por uno de los propietarios con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, ese uso debe considerarse una acción «en materia contractual» a efectos de esta disposición. Y a ello el Tribunal de Justicia añade que la obligación de respetar el uso así determinado forma parte del derecho protegido de manera absoluta de que goza todo propietario en régimen de propiedad horizontal. Por tanto, parece que, mediante esta obligación, se pretende garantizar al propietario de un elemento privativo el disfrute pacífico de dicho elemento. Sin perjuicio de que el órgano jurisdiccional remitente compruebe este extremo, dicha obligación se refiere al uso concreto de tal elemento y debe cumplirse en el lugar en que este se halle.  Por consiguiente entiende el Tribunal de Justicia que el art. 7, punto 1, letra a), del Reglamento Bruselas I debe interpretarse en el sentido de que, en el supuesto de que el uso declarado de un bien inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal previsto en los estatutos de la comunidad de propietarios no sea oponible erga omnes, la acción ejercitada por uno de los propietarios con la que pretende que se prohíba a otro propietario que modifique, arbitrariamente y sin el consentimiento de los demás propietarios, ese uso debe considerarse una acción «en materia contractual» a efectos de esta disposición. Sin perjuicio de la comprobación que deba efectuar el órgano jurisdiccional remitente, el lugar en el que se haya cumplido o deba cumplirse la obligación que sirva de base a esa acción es aquel en el que dicho bien se halle sito.