Diferencia de trato, en relación con la condición de consumidor, que aplica la legislación de un Estado miembro entre los propietarios que han celebrado un contrato individual para la administración y el mantenimiento de las partes comunes de ese inmueble y aquellos que no han celebrado tal contrato (STJ 8ª 27 octubre 2022, as. C‑485/21: S. V. OOD y E. Ts. D.)

La Sentencia del Tribunal de Justicia, Sala Octava, de 27 de octubre de 2022, as. C‑485/21: S. V. OOD y E. Ts. D. (ponente: M. Gavalec) declara que el Derecho de la Unión debe interpretarse en el sentido que de que ha de considerarse “consumidor” en el sentido de dicha Directiva a una persona física propietaria de un piso en un inmueble en régimen de propiedad horizontal cuando esta persona celebra un contrato con un administrador de fincas para la administración y el mantenimiento de las partes comunes de ese inmueble, siempre que no utilice ese piso con fines que correspondan exclusivamente a su actividad profesional.

Antecedentes

E. Ts. D. es propietaria de un piso que forma parte de un inmueble en régimen de propiedad horizontal situado en Nesebar (Bulgaria). En virtud de un contrato de mantenimiento de las partes comunes de dicho inmueble, celebrado el 9 de enero de 2012 con duración indefinida —en el que se nombró “administradora” a S. V. y que fue firmado por E. Ts. D.—, esta última se obliga, como copropietaria, a pagar a la referida sociedad una cuota anual de 6 euros por metro cuadrado, impuesto sobre el valor añadido (IVA) excluido, en concepto de la administración y el mantenimiento de las partes comunes del citado inmueble. Según este contrato, en caso de retraso en el pago, dicha sociedad tiene derecho a aplicar al importe adeudado un interés del 0,1 % por cada día de demora.

El 26 de agosto de 2020, S. V. remitió a E. Ts. D. un requerimiento notarial de pago en el que le instaba a abonar, antes del 31 de agosto de 2020, las cuotas anuales adeudadas correspondientes al período posterior al año 2012. Posteriormente, presentó una demanda ante el órgano jurisdiccional remitente, el Rayonen sad Nesebar (Tribunal de Primera Instancia de Nesebar, Bulgaria), en la que solicitaba que se condenara a E. Ts. D. a pagarle la cantidad de 1 112,40 euros, correspondiente al importe de las cuotas anuales referidas a los años 2017 a 2019, y 717,87 euros en concepto de indemnización por demora. Ante este órgano jurisdiccional, E. Ts. D. alegó, en particular, que el contrato a que se hace referencia en el ap. 12 de la presente sentencia contiene cláusulas abusivas que obligan al consumidor a pagar una indemnización excesivamente alta y que no son claras ni comprensibles. E. Ts. D. se considera “consumidor” y subraya que, al celebrar el contrato, no hubo negociación individual entre las partes.

Al considerar que la solución del litigio de que conoce depende de la interpretación de las disposiciones de las Directivas 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores y 2011/83/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 25 de octubre de 2011, sobre los derechos de los consumidores, el Rayonen sad Nesebar (Tribunal de Primera Instancia de Nesebar) decidió suspender el procedimiento y plantear al Tribunal de Justicia (tras la reformulación por este de las mismas) si los arts. 1, ap. 1, y 2, letras b) y c), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que ha de considerarse “consumidor” en el sentido de dicha Directiva a una persona física propietaria de un piso en un inmueble en régimen de propiedad horizontal cuando: a) esta persona celebra un contrato con un administrador de fincas para la administración y el mantenimiento de las partes comunes de ese inmueble, algunas de cuyas disposiciones se rigen por la legislación nacional; b) la junta general de propietarios o la comunidad de propietarios del referido inmueble celebra, a tales efectos, un contrato con un administrador de fincas.

Apreciaciones del Tribunal de Justicia

Señala el Tribunal de Justicia que en el presente asunto la petición de decisión prejudicial se desprende que E. Ts. D. es una persona física y el contrato a que se hace referencia en el ap. 12 de la presente sentencia tiene por objeto la administración y el mantenimiento de las partes comunes del inmueble en régimen de propiedad horizontal en el que E. Ts. D. es propietaria de un piso. Por consiguiente, en el supuesto de que esa persona sea parte en el contrato y siempre que no utilice ese piso con fines que correspondan exclusivamente a su actividad profesional, en principio, procede considerar que esa persona actúa en ese contrato en calidad de “consumidor” en el sentido del art. 2, letra b), de la Directiva 93/13.  Por lo que se refiere al concepto de “profesional” en el sentido del art. 2, letra c), de dicha Directiva, como se desprende de la jurisprudencia del Tribunal de Justicia, el legislador de la Unión ha querido conferir a este concepto un sentido amplio, de modo que cualquier persona física o jurídica debe entenderse incluida en él si ejerce una actividad profesional, incluidas las funciones de carácter público y de interés general.

El hecho de que una porción de las actividades de administración y mantenimiento de las partes comunes del inmueble en régimen de propiedad horizontal que es objeto del litigio principal y las cuotas anuales que esa administradora de fincas percibe por este concepto deriven de la necesidad de dar cumplimiento a obligaciones específicas en materia de seguridad y urbanismo contempladas por la legislación nacional aplicable no puede determinar la exclusión de las referidas actividades del ámbito de aplicación del art. 2, letra c), de la Directiva 93/13 ni, por ende, la exclusión del contrato a que se refiere el ap. 12 de la presente sentencia del ámbito de aplicación de esta Directiva.

Entiende al efecto el Tribunal de Justicia que aunque, en virtud del art. 1, ap. 2, de la Directiva 93/13, cuando esas disposiciones legislativas son imperativas, las cláusulas contractuales que supongan la aplicación de tales disposiciones están excluidas del ámbito de aplicación de dicha Directiva, tal exclusión no implica que el juez nacional no pueda apreciar, a la luz de esa misma Directiva, la validez de otras cláusulas que figuran en el mismo contrato y que no suponen la aplicación de las citadas disposiciones.

En segundo lugar, en el supuesto de que se celebre un contrato de administración y mantenimiento de las partes comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal entre el administrador de fincas y la junta general de propietarios o la comunidad de propietarios de ese inmueble, se considera que el propietario de un piso integrante de dicho inmueble es un “consumidor”, en el sentido del art. 2, letra b), de la Directiva 93/13, siempre que a ese propietario, primero, quepa calificarlo de “parte” en ese contrato; segundo, sea una persona física, y, tercero, no utilice ese piso exclusivamente para fines que correspondan a su actividad profesional. A este respecto, debe precisarse que no cabe excluir del ámbito de acción del concepto de “consumidor” el supuesto en el que una persona física utilice el piso en el que radica su domicilio personal también con fines profesionales, como ocurre al teletrabajar por

En cambio, cuando no sea posible calificar a ese propietario de un piso de “parte” de ese contrato y en la medida en que la junta general de propietarios o la comunidad de propietarios de un inmueble no es, por definición, “persona física” en el sentido de dicho art. 2, letra b), y, por tanto, no cabe calificarla de “consumidor” en el sentido de dicha disposición, tal contrato queda excluido del ámbito de aplicación de la Directiva 93/13.

Sin embargo, considera el Tribunal de Justicia que no es menos cierto que los arts. 1, ap. 1, y 2, letra b), de esa Directiva no se oponen a una jurisprudencia nacional que interpreta la legislación destinada a transponer al Derecho interno la propia Directiva en el sentido de aplicar también las normas de protección de los consumidores que aquella contiene a un contrato celebrado por un sujeto de Derecho como una comunidad de propietarios carente de personalidad jurídica distinta de la de sus partícipes, aunque ese sujeto de Derecho no esté comprendido en el ámbito de aplicación de la citada Directiva.

Poor consiguientes los arts. 1, ap. 1, y 2, letras b) y c), de la Directiva 93/13 deben interpretarse en el sentido de que: a) ha de considerarse “consumidor” en el sentido de dicha Directiva a una persona física propietaria de un piso en un inmueble en régimen de propiedad horizontal cuando esta persona celebra un contrato con un administrador de fincas para la administración y el mantenimiento de las partes comunes de ese inmueble, siempre que no utilice ese piso con fines que correspondan exclusivamente a su actividad profesional. El hecho de que una parte de los servicios prestados por ese administrador de fincas derive de la necesidad de dar cumplimiento a obligaciones específicas en materia de seguridad y urbanismo contempladas por la legislación nacional no puede determinar la exclusión de ese contrato del ámbito de aplicación de la referida Directiva; b) en el supuesto de que se celebre un contrato de administración y mantenimiento de las partes comunes de un inmueble en régimen de propiedad horizontal entre el administrador de fincas y la junta general de propietarios o la comunidad de propietarios de ese inmueble, la persona física propietaria de un piso de ese inmueble puede ser considerada “consumidor”, en el sentido de la Directiva 93/13, siempre que quepa calificarla de “parte” en ese contrato y que no utilice ese piso exclusivamente para fines que correspondan a su actividad profesional.

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