La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Octava, de 28 de mayo de 2026 recurso nº 697/2024 (ponente: María Eugenia Cuesta Peralta), estima un recurso de apelación y revoca la sentencia de instancia que había condenado a una entidad bancaria a devolver las cantidades anticipadas para la adquisición de una vivienda en la República Dominicana al amparo de la Ley 57/1968. La Audiencia concluye que dicha normativa no resulta aplicable a una operación inmobiliaria internacional sometida expresamente al Derecho dominicano y vinculada a un inmueble situado en aquel país, apreciando además que la adquisición respondía a una finalidad inversora incompatible con el ámbito de protección de la citada Ley.

Antecedentes

El litigio trae causa de la adquisición por un ciudadano británico de un bungalow integrado en el complejo turístico «Punta Perla Caribbean Golf, Marina & Spa Resort», situado en la República Dominicana. El contrato de compraventa fue suscrito en Santo Domingo entre partes no españolas y contenía una cláusula expresa de sumisión al Derecho dominicano. El comprador efectuó diversas entregas a cuenta del precio mediante transferencias realizadas a una cuenta abierta por la promotora en una entidad bancaria española. La promoción inmobiliaria no llegó finalmente a ejecutarse y el adquirente ejercitó acción contra la entidad financiera al amparo del artículo 1.2 de la Ley 57/1968, sosteniendo que ésta había incumplido su obligación de exigir la apertura de una cuenta especial y la constitución de las garantías legalmente previstas para proteger las cantidades anticipadas. El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda y condenó a la entidad bancaria a devolver las cantidades ingresadas junto con los intereses legales. Frente a dicha resolución interpuso recurso de apelación la entidad demandada.

Fundamentos jurídicos

La Audiencia Provincial centra su análisis en la determinación de la ley aplicable y en el alcance territorial de la Ley 57/1968. La Sala pone de relieve que la operación presentaba una evidente internacionalidad, al recaer sobre un inmueble situado en la República Dominicana, haberse celebrado el contrato en dicho país, estar sometido expresamente al Derecho dominicano y haber intervenido partes extranjeras. Tales circunstancias impiden extender automáticamente la protección prevista en la legislación española sobre cantidades anticipadas para la construcción de viviendas. La sentencia rechaza igualmente la práctica de una comisión rogatoria destinada a acreditar la existencia en la República Dominicana de una normativa equivalente a la Ley 57/1968, por considerar que esa cuestión resulta irrelevante para determinar la aplicabilidad del Derecho español. Añade además que concurren diversos elementos reveladores de una finalidad inversora de la adquisición, puesto que el inmueble formaba parte de un resort turístico con posibilidades de explotación económica, circunstancia que refuerza la improcedencia de aplicar la protección dispensada por la Ley 57/1968. En consecuencia, estima el recurso de apelación, revoca íntegramente la sentencia recurrida y absuelve a la entidad bancaria de las pretensiones formuladas en su contra.

Palabras clave: Ley 57/1968; compraventa internacional; República Dominicana; Derecho dominicano; derecho extranjero; cantidades anticipadas; responsabilidad bancaria; finalidad inversora; promoción inmobiliaria; Derecho internacional privado.

De conformidad con la presente Sentencia:

«Antes de examinar los motivos de impugnación alegados y en relación con lo que plantea el recurrente como cuestiones previas, debe indicarse, en cuanto a la prueba del derecho extranjero, que en el acto de la Audiencia previa se admitió como prueba propuesta por BBVA la remisión de una comisión rogatoria a la República Dominicana; sin embargo, tras más de un año sin haberse cumplimentado se decidió la celebración del juicio y se denegó su práctica como diligencia final.

En segunda instancia se ha reproducido esta petición que fue desestimada por auto por no ser una prueba útil pues como se argumenta en dicha resolución: «Explica la apelante que basó su oposición a la demanda en que la Ley 57/68 no es aplicable al caso, en primer término, porque la legislación española no es aplicable a la vista de los numerosos elementos extranjeros en el caso -contrato de compraventa suscrito en el extranjero y sometido a la ley dominicana sobre un inmueble sito en República Dominicana y suscrito por partes no españolas-, y, en segundo lugar, porque de ser aplicable la normativa española, el caso cae fuera del ámbito de la Ley 57/68 por la finalidad inversora del actor.

Desde esta perspectiva, no se comprende qué utilidad puede tener para probar los señalados motivos de oposición conocer si en República Dominicana existe, o no, una legislación análoga a la Ley 57/68, pues la demanda se basa en la Ley 57/68 española y la determinación de si es aplicable al caso dicha norma no depende, en modo alguno, de la existencia de una ley análoga en aquel país».