La  Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Décima, de 25 de marzo de 2026, recurso de apelación núm. 1402/2024 (ponente: Virginia Villanueva Cabrer), estima los recursos de apelación interpuestos por Cajamar Caja Rural, Sociedad Cooperativa de Crédito y Banco Santander, revoca la sentencia de primera instancia y desestima íntegramente la demanda formulada por el comprador de una vivienda en construcción situada en Marruecos. La Sala concluye que el contrato de compraventa se encuentra sometido al Derecho marroquí, por lo que no resulta aplicable el régimen de garantías establecido por la Ley 57/1968 ni puede exigirse responsabilidad a las entidades bancarias receptoras de las cantidades anticipadas.

Antecedentes

El litigio trae causa de un contrato de compraventa sobre plano suscrito en 2007 entre el demandante y la sociedad P.L.M. SARL, relativo a una vivienda integrada en la promoción «Le Jardín de Fleur», situada en Saïdia (Marruecos). Para atender el pago del precio, el comprador realizó diversas transferencias por importe superior a 103.000 euros a cuentas abiertas en Cajamar y Banco de Andalucía —posteriormente Banco Santander—, utilizadas por la sociedad española P.L.I., S.L. para gestionar los cobros de la promoción. La construcción nunca llegó a ejecutarse y el comprador ejercitó acción contra ambas entidades financieras al amparo de la Ley 57/1968, solicitando la devolución de las cantidades anticipadas e intereses. El Juzgado de Primera Instancia núm. 9 de Madrid estimó íntegramente la demanda al considerar que las entidades bancarias conocían el destino de los ingresos y habían incumplido las obligaciones de control que les imponía dicha Ley. Frente a esa resolución interpusieron recurso de apelación ambas entidades financieras.

Apreciaciones de la Audiencia Provincial

La Audiencia Provincial estima ambos recursos y revoca íntegramente la sentencia de instancia. La Sala declara que la norma de conflicto aplicable conduce inequívocamente al Derecho marroquí, pues el inmueble se encuentra situado en Marruecos, el contrato se celebró en dicho país, las partes se sometieron expresamente a la jurisdicción de sus tribunales y no existe sumisión alguna al Derecho español. En consecuencia, las garantías previstas en la Ley 57/1968 no pueden proyectarse sobre una relación contractual sometida a una legislación extranjera que no establece un régimen equivalente de responsabilidad para las entidades financieras. Asimismo, rechaza que pueda identificarse a P.I.I., S.L. como promotora «de facto» de la promoción por el mero hecho de gestionar los cobros, al no concurrir presupuesto alguno que permita levantar el velo societario respecto de la verdadera promotora, P.L.M. SARL. La resolución recuerda además que la propia Sección ya había mantenido idéntico criterio en anteriores pronunciamientos sobre contratos sustancialmente idénticos, consolidando así una línea jurisprudencial favorable a la aplicación del Derecho marroquí en este tipo de operaciones inmobiliarias internacionales.

De conformidad con la presente decisión:

«Como primer motivo del recurso tanto B. S. como C. alegan infracción del artículo 12.6 del Código Civil en conexión con el artículo 10.5 del mismo cuerpo legal al no aplicarse correctamente la norma de conflicto que en este caso sería la marroquí y no la española indebidamente aplicada en la litis.

El art. 12.6 del Código Civil establece: «Los Tribunales y autoridades aplicarán de oficio las normas de conflicto del derecho español.» Y el 10.5 del mismo texto legal dispone: «Se aplicará a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate; en su defecto, la ley nacional común a las partes; a falta de ella, la de la residencia habitual común, y, en último término, la ley del lugar de celebración del contrato.

No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, a falta de sometimiento expreso, se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde estén sitos, y a las compraventas de muebles corporales realizadas en establecimientos mercantiles, la ley del lugar en que éstos radiquen.»

Aplicando el citado precepto al supuesto objeto de recurso, no podemos considerar de aplicación la Ley 57/68 sino que el contrato suscrito está sujeto a la Ley marroquí, dado que el inmueble objeto del contrato está sito en Marruecos, el lugar de la celebración del contrato es Marruecos, no tienen nacionalidad o residencia común los contratantes y en la cláusula 13 del contrato se fija la competencia de los órganos judiciales de Oujda (Marruecos).

Sobre esta cuestión ya se ha pronunciado esta Sala en distintas sentencias, entre ellas, en la sentencia de fecha 20 de marzo de 2025, en los siguientes términos: «haciendo nuestros los razonamientos que se contienen en la SAPM, Sección 14.ª, Sentencia núm. 316/2024, de 28 de junio de 2024 (rec. 353/2023), y los contenidos en la SAPM, Sección 25.ª, Sentencia núm. 87/2024, de 12 de febrero de 2024 (rec. 223/2023), la impugnación va a ser estimada y, por tanto, rechazada la demanda por otros motivos. (…)

La relación contractual no queda sometida a la Ley española. La legislación que ha de aplicarse al contrato de compraventa es la marroquí y no es de aplicación la Ley 57/68. Al no constar que exista en la legislación marroquí la previsión de nuestro ordenamiento de garantizar a las entidades bancarias la devolución de las cantidades anticipadas, debe desestimarse la demanda. (Documento 3 de la contestación a la demanda de B. S.).

Por lo tanto, ha de ser estimado este motivo del recurso formulado por las demandadas y, consecuentemente, sin más argumentación procede revocar la sentencia de instancia al tener que ser desestimada la demanda en su integridad por la fundamentación jurídica expuesta y con expresa condena en costas en la instancia a la parte demandante.»