La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección Cuarta, de 17 de septiembre de 2025, recurso nº 732/2025 (ponente: Laura Cuevas Ramos) desestima un recurso de apelación en un asunto con los siguientes hechos: La demandante, D.ª Leticia, interpuso demanda contra Banco Santander S.A., como sucesor de Banco Popular y, a su vez, de Banco de Andalucía, solicitando la restitución de 47.986,83 euros más intereses y costas. Fundó su pretensión en la Ley 57/1968, imputando a la entidad bancaria responsabilidad por las cantidades anticipadas para la compra de una vivienda sobre plano en Marruecos, promovida por la sociedad marroquí P-L.M. S.A.R.L., dentro de una supuesta promoción turística en Saïdia que finalmente no llegó a construirse. La entidad demandada se opuso a la demanda alegando, en síntesis, la inaplicabilidad de la Ley 57/1968 por tratarse de una compraventa internacional sujeta al Derecho marroquí; la naturaleza turística de la promoción, incompatible —a su juicio— con el ámbito de protección de dicha ley; y, en todo caso, la inexistencia de los presupuestos para imputarle responsabilidad, al haberse realizado los pagos a través de un intermediario, sin identificación bancaria de su destino ni designación de cuenta en la entidad demandada. El Juzgado de Primera Instancia nº 4 de Santander, mediante sentencia de 20 de junio de 2024, desestimó íntegramente la demanda y absolvió a la entidad bancaria, con imposición de costas a la actora. La juzgadora fundamentó su decisión en que el contrato se celebró en Marruecos entre partes extranjeras, con sumisión expresa a los tribunales de Oujda, lo que evidenciaba la voluntad de someter la relación contractual al Derecho marroquí y excluir la aplicación de la legislación española.

De conformidad con la presente decisión:

“(…) La sentencia de instancia fundamenta la íntegra desestimación de la demanda en no ser aplicable al contrato celebrado la ley española y, con ello, la Ley 57/1968. La apelante combate el fundamento de la sentencia alegando, en esencia, que se lo ejercitado es una acción de responsabilidad extracontractual contra el banco derivada de la omisión del cumplimiento de un deber legal por parte de la entidad bancaria, consistente en el despliegue unos mecanismos de control para garantizar la existencia de unas garantías que protejan los anticipos del comprador, al que le amparan unos derechos irrenunciables, estableciendo el art. 10.9 del CC, que las obligaciones no contractuales se regirán por la Ley del lugar en hubiera ocurrido el hecho del que deriven, y en este caso, el ingreso de los anticipos a cuenta se ha realizado en una cuenta bancaria en España y en una entidad española.

En el supuesto enjuiciado, el contrato de compraventa litigioso tiene por objeto una vivienda en construcción en el complejo inmobiliario ‘ (…)‘, en la localidad de Saïda (Marruecos); dicho contrato aparece concluido en la localidad de Oujda (Marruecos) -lugar en el que, en todo caso, se hizo la oferta y, por tanto, lugar que debe presumirse, conforme a lo prevenido por el art. 1262 Cc, como lugar de celebración del contrato-; se encuentra suscrito entre el comprador demandante – de nacionalidad británica y residencia habitual en el Reino Unido, concretamente en Londres – y la entidad promotora y vendedora ‘ P.L.M., SÁRL’ – de nacionalidad marroquí, con domicilio social en la localidad de Oujda (Marruecos) e inscrita en un registro mercantil marroquí.-; no contempla estipulación alguna sobre el derecho material aplicable y en la estipulación 13 las partes se someten, de forma expresa, a la jurisdicción de los tribunales de Oujda (Marruecos). En tales circunstancias, habida cuenta de lo establecido por el art. 10.5 del Código Civil , debemos afirmar que el contrato litigioso se encuentra sujeto y sometido, indudablemente, a la ley marroquí, al tener por objeto un bien inmueble sito en Marruecos, haber identificado las partes, como lugar de celebración del contrato, Marruecos, no tener las partes nacionalidad o residencia común y no constar, en modo alguno, que las partes se hubieren sometido expresamente o se hubieren remitido de forma alguna a la ley nacional española.

La sujeción del contrato de compraventa litigioso al Derecho marroquí -sin sometimiento o remisión al derecho nacional español- determina, indudablemente, la inaplicabilidad al mismo de las garantías establecidas en la Ley 57/1968 y, por tanto, la inexigibilidad -a las entidades bancarias receptoras de los anticipos del precio abonados por los compradores- de la obligación, al aperturar la cuenta bancaria destinada al depósito de las cantidades anticipadas por los compradores, de exigir al promotor el cumplimiento de su obligación de garantizar, la devolución de todas las cantidades anticipadas por los compradores a cuenta del precio, más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido. La inaplicabilidad de la Ley 57/1968, supone que la promotora vendedora no está vinculada por las obligaciones impuestas al promotor por la citada ley, lo cual, a su vez, comporta que la entidad bancaria española a la que pertenecen las cuentas en las que se ingresaron tales anticipos, tampoco tiene obligación alguna de control de cumplimiento de tales obligaciones, por lo que ninguna responsabilidad con fundamento en la citada norma le es exigible. En este sentido vienen pronunciándose las Audiencias Provinciales, en casos idénticos al presente de adquisición de ciudadanos del Reino Unido de viviendas en construcción en el complejo inmobiliario’ (…)’, en la localidad de Saïda en contratos celebrados en dicha localidad, interviniendo como vendedora la promotora P.L.M. S.A.R.L (entre otras, SS AA PP Madrid, Sec. 10ª, 114/2025, de 20 de marzo, Madrid Sec. 14ª, 316/2024, de 18 de junio, Málaga, Sec. 5ª, 233/2024 , de 2 de abril)”.