La Sentencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, Sección Primera, de 21 de abril de 2025, recurso nº 6290/2025 (ponente: María de los Ángeles Parra Lucan) desestima el recurso de casación interpuesto por el demandante D. Aquilino contra la sentencia dictada el 30 de septiembre de 2020 por la sección 20.ª de la Audiencia Provincial de Madrid.

Antecedentes

El 12 de enero de 2007, D. Aquilino firmó en Murcia un contrato privado de compraventa con la promotora brasileña Lagoa Do Coelho Emprendimentos Turísticos LTDA, representada por la sociedad española D., para adquirir un apartamento en un macrocomplejo turístico que debía construirse en Brasil. El proyecto incluía más de 12.000 viviendas y numerosos servicios comunes, y su finalización estaba prevista para junio de 2008. El comprador anticipó un total de 39.680 euros entre octubre de 2006 y junio de 2007 mediante transferencias y pagarés ingresados en una cuenta de D. en Banco Popular (actual Banco Santander). No se entregaron avales que garantizaran la devolución de los anticipos y la obra no se terminó en el plazo previsto.

Posteriormente, se abrió una causa penal contra D. Simón, representante de …, que culminó en 2018 con su absolución y la revocación de la nulidad de los contratos de compraventa. No obstante, se reservó a los compradores el derecho a reclamar por vía civil. En 2009, D. fue declarada en concurso, y la administración concursal animó a los afectados a reclamar judicialmente contra el banco receptor de los anticipos, conforme a la Ley 57/1968.

En 2019, el comprador interpuso una demanda contra Banco Santander reclamando la devolución de los anticipos más intereses, alegando que el banco no había exigido la apertura de una cuenta especial garantizada, como exige la Ley 57/1968. El banco se opuso alegando que el contrato se regía por la ley brasileña, que la vivienda no era residencial sino una inversión, que los pagos no se realizaron a la promotora ni en una cuenta especial, que no podía controlar los ingresos, y que existió retraso desleal en la reclamación.

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, aplicando la legislación española y considerando que el comprador actuó como particular con finalidad residencial, no especulativa. Declaró que el banco debía responder por haber aceptado anticipos sin exigir las garantías legalmente exigidas. El banco recurrió en apelación insistiendo en la aplicación de la ley brasileña y en la no aplicación de la Ley 57/1968 por tratarse de un inmueble en el extranjero y por la supuesta finalidad especulativa de la operación.

La sentencia de segunda instancia estimó el recurso del banco y desestimó la demanda, considerando que el contrato se regía por la legislación brasileña, que esta no contemplaba una norma similar a la Ley 57/1968 y que no se probó la finalidad residencial de la compraventa. Contra esta resolución, el comprador interpuso recurso de casación ante el Tribunal Supremo, argumentando que debía aplicarse la Ley 57/1968. El Tribunal admitió el recurso por plantear correctamente la cuestión jurídica sustantiva sobre la legislación aplicable al contrato y la eventual responsabilidad del banco conforme a la normativa española.

Considerandos del Tribunal Supremo

“(…) El motivo primero se funda en infracción del art. 1-2.ª Ley 57/1968 y en vulneración de la jurisprudencia recogida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre de 2.015, 142/2016, de 9 de marzo, 174/2016, de 17 de marzo, y 645/2019, de 28 de noviembre, y lo que se argumenta, en síntesis, es que la entidad demandada supo o tuvo que saber que los pagos efectuados por el recurrente fueron pagos a cuenta por la compra de una vivienda en construcción dado que se ingresaron en una cuenta abierta por D. que venía siendo usada por numerosos compradores de viviendas de la misma promoción.

El motivo segundo se funda en infracción del art. 10.5 CC y en vulneración de la jurisprudencia recogida en las sentencias de 16 de enero de 2015, 636/2017, de 23 de noviembre, y 320/2019, de 5 de junio, y lo que se argumenta, en síntesis, es que aunque existiera pacto de sumisión a la legislación de Brasil, no sería de aplicación el art. 10.5 CC puesto que no estamos ante una responsabilidad derivada de una obligación contractual, sino ante una responsabilidad derivada de una obligación legal, que no tiene encaje en el art. 10.5 CC.

El motivo tercero se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y 12.4 CC en relación con los arts. 6.3 y 4 CC, y en vulneración de la jurisprudencia que contienen las sentencias de esta sala de 21 de diciembre de 2.015 y 420/2017, de 4 de julio, y lo que se argumenta, en síntesis, es que al haberse ejercitado la acción del art. 1-2.ª de la Ley 57/1968, que nace de una norma imperativa, a tenor de lo dispuesto en el art. 12.4 CC no se puede acudir a la aplicación de normas de conflicto para eludir la aplicación de la Ley 57/1968.

El motivo cuarto se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y 12.3 CC, y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 733/2015, de 21 de diciembre, y 420/2017, de 4 de julio, y en la STJUE de 28 de julio de 2016 (asunto C-191/15), argumentándose, en síntesis, que la Ley 57/1968 no limitaba su aplicación a las promociones llevadas a cabo en suelo español, ni limitaba su aplicación a los promotores españoles, sino de forma objetiva se aplicaba a toda persona física o jurídica, que en el preámbulo de la ley se decía que se pretendía mantener la paz social, y en fin, que por todo ello aplicar una norma de derecho extranjero que no contiene una norma tuitiva similar supone poner en riesgo el orden público, lo que excluiría la aplicación del derecho extranjero al amparo del art. 12.3 CC.

El motivo quinto se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, arts. 82 y 90 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre (TRLGDCU), en relación con el art. 67 del mismo texto, y arts. 3.1 y 4.1, en relación con el 6.1, de la Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, por inaplicación del derecho comunitario europeo y de la Jurisprudencia del TJUE y de la Sala Primera del Tribunal Supremo contenida (entre otras) en la sentencia 52/2020, de 23 de enero, así como vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida en las sentencias 733/2015, de 21 de diciembre, y 420/2017, de 4 de julio, y lo que se argumenta, en síntesis, es la inexistencia de pacto de sumisión expresa a la Ley Brasileña. En este sentido se aduce que el mero hecho de que se pactara que la normativa que iba a regular la construcción de la edificación era la Ley Brasileña solo implicaba que la edificación debía respetar las normas urbanísticas o constructivas del lugar, pero no significaba que existiera un pacto de sumisión expresa a dicha legislación brasileña, y que el tribunal sentenciador interpreta las cláusulas primera, párrafo segundo, y decimotercera, sin tener en cuenta que conforme al art. 90.3 TRLGDCU debieron tenerse por no puestas.

El motivo sexto se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, y del art. 217 LEC, en relación con el art. 1, aps. 2 y 3 de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGCU), vigente a la fecha en que se firmó el contrato («hoy recogido en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias»), y en vulneración de la jurisprudencia de esta sala contenida, entre otras, en las sentencias de pleno 540/2013, de 13 de septiembre, 778/2014, de 20 de enero de 2015, 781/2014, de 16 de enero de 2015, y en la sentencia 360/2016, de 1 de junio, y lo que se alega, en síntesis, es que de acuerdo con la doctrina jurisprudencial de esta sala la cuestión de si la compraventa tiene o no una finalidad residencial no es un problema de carga de la prueba, ni de valoración probatoria de documentos, sino de valoración jurídica de la responsabilidad del banco en función del contenido de unos documentos que nadie discute, de tal forma que exigir al demandante que acredite que no es inversor y que no fue una compra especulativa es tanto como exigirle una prueba diabólica.

El motivo séptimo se funda en infracción de los arts. 1, 2, 3, 5 y 7 de la Ley 57/1968, 217 y 385.2 y 386 LEC, 3.1 y 3.2 de la Directiva 1993/13/CEE, y en vulneración de la jurisprudencia contenida en las sentencias de esta sala 150/ 2016, 10 de marzo, 265/2015, de 22 de abril, y 222/2015, de 29 de abril, y lo que se alega, en síntesis, es que la cláusula que autorizaba a ceder los derechos del contrato a un tercero no puede significar que el comparador tenía que probar que compró para usar la vivienda y que no era un especulador, pues esa interpretación supone presumir que esa cláusula ha sido negociada, pese a que estaba incluida en todos los contratos de la promoción, y trasladar la carga de la prueba al consumidor obligándole a probar un hecho negativo.

El banco recurrido se ha opuesto a todos los motivos por las causas de inadmisibilidad ya desestimadas y por razones de fondo consistentes, resumidamente (i) en cuanto al motivo primero, en que el planteamiento hace supuesto de la cuestión y no combate la razón decisoria de la sentencia recurrida consistente en que la ley aplicable al contrato no era la española; (ii) en cuanto al motivo segundo, en que el motivo está mal planteado y tampoco combate que la ley aplicable al contrato sea la brasileña; (iii) en cuanto al motivo tercero, en que tanto el art. 10.5 CC como el Reglamento (CE) 595/2008 corroboran la conclusión de la sentencia recurrida de que la ley aplicable al contrato es la brasileña, porque fue la elegida por las partes y, en todo caso, según el art. 4.1. de dicho reglamento, porque el inmueble radicaba en Brasil, no siendo óbice que la Ley 57/1968 tenga carácter tuitivo y sea norma imperativa pues este carácter solo puede desplegarse en el ámbito de aplicación de la norma, lo que excluye que en este caso el banco deba responder frente al comprador-demandante con base en el art. 1-2.ª de dicha norma; (iv) en cuanto al motivo cuarto, en que es una repetición del anterior motivo donde el recurrente parte erróneamente de atribuir a la Ley 57/1968 la consideración de norma de orden público obviando que no puede aplicarse fuera del territorio español; (v) en cuanto al motivo quinto, en que la condición de consumidor del demandante es irrelevante; (vi) en cuanto al motivo sexto, en que, más allá de que su planteamiento es improcedente, por fundarse en una norma procesal como el art. 217 LEC, no es cierto que obligar al demandante a probar la finalidad residencial de la compraventa sea una prueba diabólica, pues le incumbe acreditar los hechos constitutivos de su pretensión; y (vii) en cuanto al motivo séptimo, en que además de fundarse indebidamente en normas procesales, el planteamiento del recurrente obvia que la sentencia recurrida no funda su conclusión en la prueba de presunciones sino en el contrato, que es prueba documental, así como que la compra de una vivienda no presume la finalidad residencial ni por tanto excluye per se la finalidad inversora o especulativa”.

“(…) El recurso debe ser desestimado por las siguientes razones:

1.ª) La citada sentencia 636/2022, dictada respecto de tres viviendas de la misma promoción que se construía en Brasil, excluyó la aplicación de la Ley 57/1968 al no apreciar la existencia de una finalidad residencial valorando a estos efectos el silencio de los compradores-demandantes, «que nada dijeron en su demanda sobre el destino de las viviendas y que tan solo alegaron ambiguamente al oponerse al recurso de apelación del banco que las querían para el disfrute del matrimonio y de sus hijas», que el banco «sí opuso desde un primer momento, y reiteró en apelación, la finalidad no residencial de las compraventas en atención no solo a que los compradores tuvieran una intención inversora, sino también a indicios como el número de viviendas y su ubicación (tres apartamentos pertenecientes a una misma promoción que iba a construirse en el extranjero), en la medida en que cabía razonablemente deducir que un matrimonio y sus hijas no podían usar a la vez tres viviendas en el extranjero, dada la exagerada distancia además de su domicilio, ni siquiera como residencia de temporada o circunstancial», y en fin, que frente a tales indicios de una finalidad no residencial la sentencia entonces recurrida se había limitado a descargar en el banco las consecuencias negativas de la falta de prueba de esa finalidad no residencial y a valorar como único indicio el hecho de que los compradores no ejercieran una actividad perteneciente al sector inmobiliario, «ignorando la concurrencia de los restantes indicios cualificados de la finalidad no residencial, en especial el número de viviendas compradas por un mismo matrimonio y su ubicación».

2.ª) En el presente caso, aunque el demandante hoy recurrente compró una única vivienda, concurren circunstancias sustancialmente semejantes a las del caso de la sentencia 636/2022 que permiten también excluir la existencia de una finalidad residencial, fundamentalmente, que mientras el demandante se limitó en su demanda a afirmar que las viviendas del complejo eran «viviendas vacacionales» y que estaba interesado en su adquisición como «vivienda vacacional donde pasar determinadas temporadas con su familia», el banco ha alegado y acreditado algunos indicios que la jurisprudencia viene considerando contrarios a esa finalidad residencial, como la ubicación de la vivienda o la existencia de una cláusula que permitía cederla a terceros, siendo las alegaciones posteriores de la parte demandante vagas, ambiguas, inconsistentes, en definitiva, «no determinantes» para excluir la intención inversora opuesta por el banco, en la medida que tanto al oponerse al recurso de apelación como ahora en casación sostiene la tesis, incompatible con la jurisprudencia de esta sala, de que no ha de ser el comprador el que pruebe la finalidad residencial sino el banco el que acredite su inexistencia, lo que aún tiene menos sentido tratándose de la compra de un apartamento que, según el contrato y las alegaciones de la demanda, formaba parte de un enorme complejo con servicios comunes e instalaciones propias (auditorio, salas de conferencias) de alojamientos destinados a un uso turístico-hotelero, pues es jurisprudencia reiterada (p.ej. sentencias 827/2024 y 828/2024, las dos de 10 de junio) que la Ley 57/1968 no ampara al que compra una vivienda para ese uso no residencial sino negocial.

3.ª) La no aplicación al caso de la Ley 57/1968 hace innecesario analizar la controversia sobre si el contrato de compraventa debe regirse por la legislación brasileña o por la española pues, aunque se estimara la tesis del recurrente al respecto, contraria a que el contrato se rija por la legislación brasileña, aun así el fallo de la sentencia recurrida habría de ser confirmado, ya que, como se ha razonado, su decisión de excluir la aplicación de la Ley 57/1968 por la inexistencia de una finalidad residencial es conforme con la jurisprudencia de esta sala. En este sentido, p.ej. la sentencia 858/2024, de 17 de junio, recuerda que conforme a la doctrina de la equivalencia de resultados y carencia de efecto útil «»no puede producir efecto casacional un motivo que no determine una alteración del fallo recurrido» ( sentencia 1144/2007, de 22 de octubre) ni procede acoger un recurso cuando, «pese al fundamento de alguno de los motivos que lo sustentan, el fallo deba ser mantenido con otros argumentos» (sentencia 440/2012, de 28 de junio, y en el mismo sentido sentencias 652/2015, de 20 de noviembre, 134/2016, de 4 de marzo, 261/2016, de 20 de abril, 374/2016, de 3 de junio, 721/2016, de 5 de diciembre, 145/2017, de 1 de marzo, y 52/2018, de 1 de febrero)”.