La Sentencia del Tribunal Superio de Justicia de Andalucía, Sala de lo Civil y Penal, Sección Primera, de 29 de junio de 2021 (ponente: Miguel Pasquau Liaño) desestima íntegramente la demanda de anulación del laudo de fecha 20 octubre 2020 y del laudo aclaratorio de 9 diciembre 2020, interpuesta por la representación de la mercantil H.T.H. & R. S.A., contra la mercantil S. con las siguientes consideraciones:
«(…) Sobre la extralimitación por la condena al pago de rentas entre tanto se proceda a la actualización. Sostiene la demandante que el laudo condena a pagar cantidades concretas (en concepto de renta), pese a que en el suplico de la demanda no se incluía concreción dineraria alguna, ni petición económica clara, concreta, precisa y determinada. El petitum principal de la demanda arbitral consistía en la resolución del contrato de arrendamiento del edificio, con el pago de las rentas devengadas hasta el sometimiento de la controversia a arbitraje según la actualización que procediera, y subsidiariamente, que se procediera a una nueva determinación de la renta actualizada, declarándose ineficaces los informes efectuados por los expertos independientes. Es cierto que de manera expresa no se solicitaba que se condenase a pagar una cantidad u otra en el caso de no entenderse incurso el contrato en caso de resolución. Lo que ocurre es que la resolución no se declara pertinente precisamente porque, a requerimiento del tribunal arbitral, y previa petición expresa al efecto de la demandada de ser reconocido su derecho a enervar la resolución, se le requirió de pago de la renta a fin justamente de dar oportunidad de enervar la resolución. Fue, pues, por otra parte de manera lógica, la demandada, la que introdujo en el procedimiento la cuestión de la subsistencia del contrato por el pago de rentas, y el tribunal hubo de cuantificar el importe de la que debía pagarse como único medio de enervar el derecho de resolución, pues los requerimientos no pueden hacerse por cantidad indeterminada. Es obvio, pues, que el pronunciamiento que se impugna es consecuencia natural y necesaria de una petición expresa hecha al tribunal arbitral por la parte allí demandada y aquí actora, por lo que no puede ahora invocar extralimitación. A lo expuesto debe añadirse la especial flexibilidad característica del procedimiento arbitral, que permite un desenvolvimiento progresivo de la cuestión controvertida. En la Quinta Orden Procesal, el tribunal arbitral ya invocó el art. 29.2º LA y justificó cómo ese requerimiento no producía indefensión a la demandada (ahora actora), procediendo a efectuar un requerimiento con cantidades concretas, que fueron atendidas justamente para conseguir la desestimación de la pretensión principal de la demandante».
«(…) Sobre la extralimitación relativa a la naturaleza contractual de la Addenda de 25 mayo 2009. Considera la impugnante que el laudo califica contractualmente la tan mencionada Addenda como contrato autónomo de arrendamiento y declara su vigencia sin que ninguna de las partes se lo hubiera solicitado. No ha resultado fácil a la Sala entender este motivo de impugnación. La demandante solicitó que dicho contrato se declarara resuelto ya fuera por expiración del término, ya por incumplimiento del pago de la renta, y subsidiariamente, que se condenase a la demandada al pago de 6.050,72 € más IVA mensuales incrementados en el IPC correspondiente a cada anualidad «en concepto de rentas devengadas e impagadas desde enero 2019 inclusive, más los intereses legales correspondientes». HT, como demandada, opuso que a partir de 2019 la renta pactada en el documento de Addenda habría de considerarse integrada o absorbida por la renta a actualizar referida al hotel en su conjunto, pues la finalidad de dicha addenda no era propiamente la de fijar una renta adicional y añadida a la establecida en el contrato principal, sino la de compensar el hecho de que hasta 2019 la arrendadora no cobrase importe alguno. Es evidente que a fin de pronunciarse sobre la última de las pretensiones esgrimidas por la demandante en el procedimiento arbitral, el tribunal arbitral debía de pronunciarse sobre la naturaleza del contrato de 25 mayo 2009 y sobre su vigencia, y así lo hizo, por lo que no existe extralimitación alguna, al tratarse de un aspecto inherente a las pretensiones esgrimidas, y sobre lo que se discutió en el procedimiento arbitral. Si, como parece indiscutible, no habría incurrido en incongruencia de haber determinado que el contrato no era autónomo, y que su duración quedaba limitada a 2019, pues a partir de ese momento ya sólo habría que pagar la renta que por el conjunto del hotel se actualizase (tesis de la allí demandada), tampoco puede calificarse como extralimitación haber resuelto en el sentido opuesto».
«(…) Sobre la contravención del orden público por imponer el pago de una doble renta a HT. Considera la actora que el laudo impone el pago de una doble renta por un mismo objeto arrendado, al obligarle a pagar una renta determinada por el conjunto del hotel (objeto del contrato principal), y añadir el pago de una renta de una parte del edificio inseparable de la explotación. Es cierto que aparentemente el laudo no excluye que en la actualización de la renta que deba hacerse se incluya la zona objeto de la Addenda de 25 mayo 2009 (el espacio para desayunos)., pues lo que ha de calcularse es la renta de mercado de un hotel de similares características, y en efecto el hotel como tal dispone de esa zona y servicio, y que además añade la obligación del pago de una renta por ese espacio, como obligación autónoma derivada del contrato de 25 mayo 2009, concebido como autónomo e independiente del principal. Leído con atención el laudo, sin embargo, no es esa la conclusión a la que hay que llegar. En realidad el laudo no determina cómo debe procederse a actualizar la renta, ni expresamente determina que una vez actualizada, subsista la obligación de pagar la renta de 6.050,72 € más IVA mensuales incrementados en el IPC, pudiendo ello quedar condicionado precisamente a cómo se determine la actualización de la renta conforme al contrato principal de arrendamiento de 3 febrero 2005. Lo que se desprende del laudo es que esa renta pactada en el documento de 25 mayo 2009 es debida por una ampliación del objeto arrendado, pues aunque en contrato principal se describiera el objeto como el edificio como cuerpo cierto, tal contrato debe ser interpretado junto con el documento de su misma fecha, que excluía del mismo una superficie reservada para el arrendador, que después cedería a cambio de una renta adicional. Ello no es sino una interpretación posible del conjunto que integra la operación contractual, integrada por todos los documentos mencionados más arriba, que de ningún modo puede considerarse falto de motivación ni contrario, por su contenido, al orden público, al no vulnerar ninguna norma imperativa. Expresa también con claridad que mientras no se actualice correctamente la renta, es decir, provisionalmente, esa renta no queda absorbida por la que obliga a pagar como consecuencia del contrato principal, lo que no es sino una prolongación de la situación existente, motivada por la falta de actualización de la renta. Es decir, en esta situación interina, debe pagar una renta, que se cuantifica a efectos de enervar el derecho de resolución por falta de pago de la renta, por cada uno de los contratos de arrendamiento que entiende celebrados. Pero ello no supone necesariamente que para el cálculo de la actualización de la renta que deba hacerse se incluya la zona correspondiente al espacio cedido por el contrato de 25 mayo 2009, o que no se tenga en cuenta el pago de dicha renta si sí se incluye. En el laudo aclaratorio se especifica (ap. 12) el » carácter provisional» de la cantidad correspondiente a cada renta » hasta que se realice la actualización». En consecuencia, lo resuelto por el laudo no comporta solapamiento parcial o doble obligación de pago de renta por un mismo objeto, pues no establece que los informes que hayan de efectuar los expertos independientes incluyan la superficie adicionada ni que, si la incluyen, no deban considerar la parte de renta pagada por dicho espacio. Dicho de otro modo, parece evidente que el dato de que se pague o no una renta aparte por el espacio correspondiente al contrato de 25 mayo 2009, que está funcionalmente adscrito a la explotación hotelera, habrá de ser tenido en cuenta en su día para la actualización de la renta correspondiente al conjunto de la explotación hotelera, puesto que la superficie adicional por la que ha pagarse una renta determinada forma parte de la «unidad» o explotación hotelera en su conjunto, por la que habría que determinarse la nueva renta de mercado. A fin de hacer más comprensible esta afirmación que acabamos de hacer, puede imaginarse lo que ocurriría si la arrendataria hubiese adquirido (en vez de arrendado), por contrato de compraventa independiente, la superficie correspondiente al desayunador: en tal caso, una vez actualizada la renta de mercado de un hotel de las características del que nos concierne, teniendo en cuenta todos sus servicios, extensión, etc., no podría no tenerse en cuenta que una parte del suelo sobre el que se levanta el hotel es propiedad del arrendatario, lo que sin duda habría ha de tener impacto sobre el cálculo de la renta por el «hotel» como unidad indivisible. El principio de conservación de los contratos que se prevé como criterio interpretativo en el artículo 1.284 Cc, es extensible a cualquier acto jurídico, y también a un laudo como fundamentado en la autonomía de la voluntad, y fuerza a no partir de una interpretación del mismo (es decir, del laudo) que lo haga irrazonable. Por ello, existiendo varias interpretaciones defendibles sobre su contenido, no debe optarse por la que propone en este procedimiento la actora para exacerbar la apariencia de irrazonabilidad a fin de fundamentar su petición de nulidad, sino por otra (la expuesta en el párrafo anterior) que elude la posible tacha de nulidad. Entendemos, por otra parte, que esta interpretación del laudo que hemos propuesto como preferible es, no sólo posible desde el tenor del propio laudo, sino también perfectamente acorde con la naturaleza de los contratos de arrendamiento que, según el mismo, se han celebrado: tanto el contrato de 3 de febrero de 2005 como el de 25 mayo 2009 son contratos de arrendamiento cuyo objeto lo constituye un «inmueble» (y por tanto uno y otro han de ir referidos a superficies diferentes), y, según la previsión contractual, es con motivo de la actualización a los diez años, no antes, cuando puede pasar a ser un «arrendamiento de industria» (es decir, de una unidad de explotación integrada por un inmueble y por servicios, existencias, etc.), lo que sin duda ha de ser considerado a fin del cálculo de la nueva renta. En absoluto la dicción del laudo impide esta interpretación del mismo, en particular si se tiene en cuenta el laudo aclaratorio. Dicho, en fin, de otro modo: en la medida en que el laudo es interpretable de manera que eludiría el sinsentido jurídico de obligar a pagar por el todo y, además, por una parte del todo, no cabe declarar la nulidad por fundamentada en otra interpretación del laudo que podría conducir a la misma, ni siquiera aunque sea la interpretación también propuesta por la parte aquí demandada en su escrito de contestación. En consecuencia, no procede declarar la nulidad de ese pronunciamiento del laudo por contravención del orden público, al ser interpretable de manera que no imponga un doble pago de renta por una misma superficie en el momento en que se actualice la renta tomando como criterio la renta de mercado del hotel en su conjunto».
«(…) Sobre los locales que se encuentran en posesión de la arrendadora del hotel. En su demanda reconvencional, HT postulaba que había de restituírsele la posesión de los locales de negocio que explota la arrendadora, al formar parte del edificio hotelero en su conjunto y carecer la arrendadora de título para su explotación. La demanda reconvencional fue desestimada íntegramente, y la hoy actora entiende que no hay motivación en el laudo para ese pronunciamiento, y que en todo caso es contrario al orden público. La lectura del laudo disipa dudas. Como hemos dicho en el punto anterior, la interpretación del conjunto contractual que se lleva a cabo en el laudo lleva a la conclusión de que la reserva de locales pactada con fecha 3 febrero 2005 en documento aparte siguió vigente, lo que viene avalado tanto por el comportamiento posterior de las partes (art. 1.282 Cc), como por el contrato de Addenda de 25 mayo 2009. Dicha interpretación es discutida por la hoy demandante, pero de ningún modo puede calificarse como contraria al orden público. La desestimación de la demanda reconvencional en este punto no es sino la consecuencia obligada de la interpretación que se motiva con suficiencia en el laudo, sin que adolezca de ningún motivo que permitiera su anulación, pues si ya en el ámbito propiamente jurisdiccional se afirma reiteradamente que la interpretación de los contratos es competencia de los tribunales de instancia, y que en casación sólo cabe modificarla cuando resulte ilógica, incoherente o absurda, más fuera queda esta cuestión del alcance de la acción de nulidad de laudos basada en contravención del orden público».
«(…) Sobre la condena al pago de las costas del arbitraje a la demandada en el procedimiento arbitral. Por último, entiende la demandante que es contrario al orden público la condena íntegra al pago de las costas de la parte demandada, cuando no se han estimado las pretensiones principales de la parte demandante. La lectura de los argumentos del laudo para tal pronunciamiento despeja toda duda sobre la inexistencia de arbitrariedad. El laudo considera que la parte actora tenía derecho a resolver el contrato, si bien no lo declara resuelto por la facultad de enervar la resolución mediante pago de la renta provisional fijada. Así se deja de manifiesto en el apartado G. del laudo aclaratorio. En lo demás, el laudo se alinea con la tesis de la demandante sobre la interpretación del contrato de reserva de locales y sobre la Addenda de 25 mayo 2009, siendo los pronunciamientos del laudo consecuencias naturales de dicha interpretación. Hubo, pues, un «acogimiento sustancial de las pretensiones de la demanda», sin que el hecho de que respecto de alguna de las pretensiones se hubiera estimado la subsidiaria y no la principal sea motivo para calificar como contraria al orden público la condena al pago de las costas».
«(…) Sobre las costas de este procedimiento. La Sala ha de manifestar que sobre una de las cuestiones suscitadas en la demanda, de no poca importancia, ha tenido dudas de derecho. En particular nos referimos a la abordada en el fundamento de derecho sexto de esa resolución, en la que como argumento principal para desestimar la pretensión anulatoria se ha debido acudir a la técnica de la interpretación (del laudo) conservadora de la validez, pues es cierto que alguna de las interpretaciones posibles con arreglo a la literalidad del laudo sí podría conducir a un sinsentido jurídico contrario al orden público, como sería obligar a pagar una renta por un conjunto valorado en su totalidad, y añadir la obligación de pagar una renta adicional por una parte de ese conjunto. Esa necesidad de esfuerzo interpretativo (del laudo) justifica la no imposición de las costas a ninguna de las partes, pese a la desestimación íntegra de la demanda».
