La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Vigesimoquinta, de 24 de marzo de 2026, recurso nº 72/2024 (ponente: Fernando Herrero de Egaña Octavio de Toledo), estima el recurso de apelación interpuesto por la entidad bancaria y revoca la sentencia de instancia, desestimando íntegramente la demanda formulada por los compradores de una vivienda en construcción situada en Marruecos. La Sala concluye que la responsabilidad prevista en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968 no puede exigirse cuando la obligación del promotor de constituir garantías debe examinarse conforme al Derecho marroquí, cuya regulación difiere sustancialmente de la legislación española.

Antecedentes

Los demandantes suscribieron un contrato para la adquisición de una vivienda en construcción integrada en un complejo inmobiliario situado en Marruecos, realizando diversas entregas anticipadas del precio que fueron ingresadas en una cuenta abierta en una entidad bancaria española. Tras el incumplimiento del contrato por la promotora, ejercitaron una acción de responsabilidad contra la entidad financiera al amparo del artículo 1.2 de la Ley 57/1968, al considerar que ésta había incumplido el deber de exigir la constitución de las garantías legales destinadas a asegurar la devolución de las cantidades anticipadas. El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda al apreciar la responsabilidad de la entidad bancaria. Frente a dicha resolución, la demandada interpuso recurso de apelación sosteniendo que la relación contractual estaba sometida al Derecho marroquí y que, en consecuencia, no podían proyectarse automáticamente sobre el supuesto las obligaciones establecidas por la legislación española.

Apreciaciones de la Audiencia Provincial

La Audiencia Provincial estima el recurso y revoca la sentencia recurrida. Tras distinguir entre la responsabilidad legal de la entidad financiera y la obligación contractual del promotor de constituir garantías, declara que esta última debe regirse por la ley aplicable al contrato de compraventa. Aplicando el Convenio de Roma de 1980, vigente en el momento de celebración del contrato, concluye que la ley rectora es la marroquí, al tratarse de un inmueble situado en Marruecos, ser éste el lugar de ejecución de la prestación característica y tener allí su domicilio la promotora. Examinado el contenido acreditado del Derecho marroquí, la Sala aprecia que la denominada «venta sobre plano» no impone la constitución de garantías desde la mera celebración de un contrato de reserva, sino únicamente tras la suscripción del precontrato previsto por aquella legislación. Añade que exigir a la entidad bancaria que investigara la identidad del verdadero promotor, la normativa extranjera aplicable y el cumplimiento de los requisitos exigidos por el Derecho marroquí supondría imponerle un deber de diligencia superior al establecido por la jurisprudencia del Tribunal Supremo respecto del artículo 1.2 de la Ley 57/1968. Por ello, concluye que no concurre el presupuesto necesario para declarar la responsabilidad de la entidad financiera.

De conformidad con la presente Sentencia

«Alega la demandada la infracción del artículo 12.6 del Código civil, al no aplicar de oficio la norma de conflicto, que en este caso es la legislación marroquí.

Alega que el contrato contiene una sumisión expresa a la jurisdicción marroquí, siendo de aplicación el artículo 10.5 del Código civil que regula la legislación aplicable a las relaciones contractuales, siendo en este caso la norma de conflicto aplicable el Convenio de Roma.

Entiende que la responsabilidad civil nacida de lo dispuesto en el artículo 1.2.ª de la Ley 57/1968 está supeditada a la existencia de un incumplimiento de sus obligaciones por parte del promotor, lo cual no se ha producido, ya que la vendedora queda sujeta a la legislación marroquí, en la que no existe una norma similar a la Ley 57/1968″.

«(…): La responsabilidad que se reclama a la demandada, como viene a indicar la sentencia recurrida, no es de carácter contractual; no obstante, como indicaremos, se trata de una responsabilidad cuya existencia y exigencia está ligada al incumplimiento, por parte de la promotora, de la obligación contractual de constituir seguro o caución que garantice la devolución de las entregas efectuadas para la compra de una vivienda en construcción, para lo cual sí debe aplicarse la legislación marroquí.

Los contratos son negocios jurídicos que nacen por la voluntad acorde de ambas partes de constituir una relación jurídica entre ellos (artículo 1.261 del Código civil).

La responsabilidad que contempla el artículo 1.2.ª de la Ley 57/1968 no surge por consecuencia de la voluntad acorde de las partes. Nace como consecuencia de que el banco demandado ha percibido ingresos destinados al pago de una vivienda a construir o en construcción, sin haber exigido al promotor que acredite haber constituido seguro o caución que garantice la devolución de dichos ingresos. Las obligaciones cuyo cumplimiento se exige a la demandada, por tanto, no son las que las partes han determinado de común acuerdo, sino las que indica el legislador.

Nos encontramos, por tanto, ante una obligación de origen y contenido legales a la que es de aplicación el artículo 10.9 del Código civil, por lo que la legislación que le es aplicable es la española, ya que en España se producen los ingresos en la cuenta de la demandada.

No obstante, la legislación española, en concreto la Ley 57/1968, en su artículo 1.2.ª, obliga al promotor a ingresar los pagos que se realicen para la adquisición de viviendas a construir en un Banco o Caja de Ahorros, estando la entidad financiera obligada a abrir una cuenta especial únicamente destinada a tal fin y, además, «bajo su responsabilidad exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior», es decir, la constitución de seguro o caución que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la compra de la futura vivienda. Esta obligación del promotor frente al actor de constituir el referido seguro o caución que garantice la devolución de las cantidades anticipadas sí es una obligación de carácter contractual. Viene impuesta al promotor por el artículo 1.1.ª de la Ley 57/1968 a causa del contrato suscrito con el comprador. Obviamente, no se puede exigir al promotor constituir otras garantías que las que disponga la legislación aplicable al contrato de compra de la vivienda ni, en consecuencia, se podrá exigir a la entidad bancaria que verifique el cumplimiento de garantías distintas de las que quepa exigir al promotor con arreglo a la legislación aplicable al contrato de venta de la vivienda a construir.

Para determinar la legislación aplicable al contrato de compra del que surge la obligación del promotor es de aplicación el Convenio de Roma de 1980, vigente en el año 2006, en el que se firma el contrato. Las disposiciones de dicho Convenio son aplicables «en las situaciones que impliquen un conflicto de leyes, a las obligaciones contractuales» (artículo 1), siendo aplicable la ley designada por dicho Convenio «incluso si tal ley es la de un Estado no contratante» (artículo 2).

En la cláusula 13 del contrato se pactaba la sumisión expresa a la jurisdicción de los tribunales marroquíes (documento 3 de la demanda). La sentencia que declaraba resuelto el contrato se dicta por el tribunal marroquí de Oujda, aplicando la legislación marroquí (documento 13 de la demanda).

Aun cuando se entendiese que dicha sumisión se refiere únicamente al ámbito jurisdiccional y no a la legislación material aplicable al contrato, con arreglo al artículo 4.1 y 5 del Convenio de Roma de 1980, sería aplicable la legislación marroquí, por ser evidente que éste es el país con el que el contrato presenta los lazos más estrechos, ya que es en Marruecos donde se debía realizar la prestación más característica, como era la construcción del inmueble, y el lugar donde la promotora tenía su domicilio social.

Por tanto, procede determinar el régimen jurídico que la legislación marroquí establece al efecto.»

«Para acreditar la legislación marroquí, la parte demandada aporta informe elaborado por los letrados marroquíes Gonzalo & Joaquín, que fue admitido como prueba documental. De dicho documento se desprende que en la legislación marroquí existe una figura similar a la Ley 57/1968, como es la denominada «venta sobre plano»; no obstante, presenta diferencias con aquella.

Las ventas sobre plano son válidas en la legislación marroquí con arreglo a lo previsto en los artículos 618-1 y siguientes del Código de Obligaciones y Contratos. Las partes pueden suscribir en primer lugar un contrato de reserva y después un precontrato, o bien suscribir directamente el precontrato. Tanto el precontrato como el contrato de reserva sólo pueden celebrarse una vez obtenida la licencia de construcción.

Los importes entregados por el comprador cuando se suscribe el contrato de reserva deben ser depositados en una cuenta bancaria especial.

Fija la referida legislación los importes máximos de los pagos que deben realizarse en los diferentes hitos que se determinan. Entre otros, se establece el pago de un 5 % a la firma del contrato de reserva y un 5 % a la firma del precontrato o un 10 % si no se hubiese firmado previamente el contrato de reserva.

Tras la firma del precontrato de compraventa, el vendedor debe emitir una garantía de finalización de la obra o de reembolso de los pagos realizados en caso de incumplimiento de contrato.

Por tanto, a diferencia de la Ley 57/1968, en la que la obligación de constituir garantías de devolución de las cantidades entregadas al vendedor surge por el mero hecho de que el promotor «pretenda obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma» (artículo 1 de la Ley 57/1968), en la legislación marroquí la constitución de garantías de finalización de la obra o de reembolso de los pagos realizados en caso de incumplimiento está supeditada a la suscripción del precontrato, que puede estar o no precedido de un contrato de reserva.

Los pagos a cuenta del precio pueden comenzar con la firma del contrato de reserva, es decir, antes de la suscripción del precontrato, que es cuando nace la obligación de prestar las garantías. Por tanto, pueden existir pagos realizados antes de que surja la obligación de constituir dichas garantías. Dicho de otro modo, a diferencia de lo que ocurre en la legislación española, la existencia de pagos a cuenta de la vivienda en construcción no implica necesariamente la obligación de constituir garantías de devolución del precio, pues ello dependerá de que se haya suscrito el precontrato.

Por tanto, para exigir la constitución de garantías aplicando la legislación marroquí que regula la relación contractual, sería preciso que la entidad bancaria comprobase la existencia de un precontrato y no un mero contrato de reserva.

Por otro lado, en el presente supuesto el titular de la cuenta no es la entidad promotora de nacionalidad marroquí, sino Property Logic Invest, entidad de nacionalidad española, que, si bien se desprende de lo actuado actúa en beneficio de la promotora marroquí, no obstante, es una entidad distinta y cuya nacionalidad no lleva a considerar la necesidad de indagar sobre la posible aplicación de una legislación extranjera.

La doctrina del Tribunal Supremo ha venido señalando que no cabe exigir a la entidad bancaria un comportamiento inquisitivo a la hora de comprobar la constitución de garantías por parte de la entidad promotora.

Indica a este respecto la Sentencia del Tribunal Supremo 911/2025, de 9 de junio (el subrayado es propio de esta resolución):

«La sentencia 3/2024 añadió: (‘…’)

Aunque dicha doctrina se refiera a la comprobación por parte de la entidad bancaria del destino de los ingresos efectuados en cuenta, revela el grado de diligencia que cabe exigir a la demandada.

En supuestos como el presente, aunque la entidad demandada pudiera tener conocimiento de que los ingresos estaban destinados a sufragar el pago del precio de viviendas en construcción, para conocer la necesidad de aplicar la legislación marroquí hubiera debido indagar sobre quién era el auténtico promotor, ya que el titular de la cuenta, como indicábamos, era una sociedad de nacionalidad española. Una vez averiguado que el promotor era de nacionalidad marroquí y determinado que la legislación aplicable era la marroquí, en aplicación de la legislación y del Convenio referidos, debería constatar si existía un mero contrato de reserva o un precontrato, el cual, según la legislación de dicho país, es el que obliga a constituir las garantías.

En consecuencia, el control por parte de la demandada de la constitución de las garantías exigibles implicaría una diligencia por parte de ésta más allá de la que, con arreglo a la doctrina jurisprudencial que queda referida, sería exigible, al requerir la indagación de los datos, legislación y requisitos aplicables que quedan reseñados y que implican una investigación fáctica y jurídica que sobrepasa la exigencia de control de constitución de garantías que impone la Ley 57/1968.

Por lo indicado, la demanda debe ser desestimada.»