La  Sentencia de la Audiencia Provincial de Cantabria, Sección Segunda, de 10 de marzo de 2026 (recurso nº 769/2024; ponente: Milagros Martínez Rionda), confirma la decisión de instancia que desestimó la demanda interpuesta frente a Banco Santander, S.A., al considerar inaplicable la Ley 57/1968 sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción de viviendas. La Sala concluye que el contrato de compraventa litigioso se encontraba sometido al Derecho marroquí, por tener por objeto un inmueble situado en Marruecos y no existir pacto de sumisión a la legislación española, rechazando así la pretensión de extender al banco las obligaciones previstas en la normativa española.

Antecedentes

La demandante ejercitó una acción de responsabilidad frente a Banco Santander, S.A., reclamando la devolución de las cantidades anticipadas para la adquisición de un apartamento en construcción ubicado en el complejo turístico de Saïdia (Marruecos). La pretensión se fundamentaba en la responsabilidad que la Ley 57/1968 atribuye a las entidades de crédito receptoras de anticipos cuando no exigen al promotor la constitución de las garantías legalmente previstas. El Juzgado de Primera Instancia n.º 12 de Santander desestimó íntegramente la demanda al considerar que dicha normativa no resultaba aplicable al contrato litigioso. Frente a esa resolución, la compradora interpuso recurso de apelación sosteniendo que la entidad bancaria debía responder conforme a la doctrina jurisprudencial elaborada por el Tribunal Supremo sobre la citada Ley 57/1968.

Consideraciones de fondo

La Audiencia Provincial confirma íntegramente la sentencia recurrida al considerar que la controversia debe resolverse conforme al Derecho marroquí y no con arreglo a la legislación española invocada por la apelante. La Sala recuerda que la responsabilidad de las entidades bancarias prevista en la Ley 57/1968 constituye una obligación de origen estrictamente legal cuya aplicación presupone que el contrato de compraventa quede sometido al ordenamiento jurídico español. Sin embargo, el contrato tenía por objeto un inmueble situado en Marruecos, fue celebrado en dicho país, la sociedad promotora tenía allí su domicilio social y las partes no pactaron la aplicación del Derecho español. Aplicando el artículo 10.5 del Código Civil, concluye que la ley rectora del contrato es la marroquí. Añade que correspondía a la demandante acreditar el contenido y vigencia del Derecho extranjero, así como demostrar que éste imponía a las entidades bancarias obligaciones equivalentes a las previstas por la legislación española, carga probatoria que no fue cumplida. Finalmente, rechaza que el eventual incumplimiento de la normativa sobre prevención del blanqueo de capitales pueda fundamentar la responsabilidad civil pretendida, al tratarse de un régimen sancionador ajeno al objeto del litigio.

De conformidad con la presente Sentencia

«El artículo 10.5 del Código Civil, establece: «Se aplicará a las obligaciones contractuales la ley a que las partes se hayan sometido expresamente, siempre que tenga alguna conexión con el negocio de que se trate; en su defecto, la ley nacional común a las partes; a falta de ella, la de la residencia habitual común, y, en último término, la ley del lugar de celebración del contrato.

No obstante lo dispuesto en el párrafo anterior, a falta de sometimiento expreso, se aplicará a los contratos relativos a bienes inmuebles la ley del lugar donde estén sitos, y a las compraventas de muebles corporales realizadas en establecimientos mercantiles, la ley del lugar en que éstos radiquen».

En el supuesto enjuiciado, el contrato de compraventa litigioso tiene por objeto un apartamento en construcción en el complejo turístico en la localidad de Saida (Marruecos); dicho contrato aparece concluido en fecha 31 de octubre del 2006 en la localidad de Á Saidia (Marruecos); el contrato se encuentra suscrito entre la compradora demandante Sr. Tarsila y la entidad promotora y vendedora Societé D’Aménagement De Saidia S.A., con domicilio social en Statiom Balnéaire Saidia; no recoge este contrato estipulación contractual alguna alusiva al derecho material aplicable al mismo.

Habida cuenta de lo establecido por el anteriormente transcrito artículo 10.5 del Código Civil, debe concluirse que el reseñado contrato litigioso se encuentra sujeto y sometido, indudablemente, a la ley marroquí, al tener por objeto un bien inmueble sito en Marruecos, al haber identificado las partes como lugar de celebración del contrato Marruecos, y al no evidenciarse que las partes del contrato se hubieren sometido expresamente o se hubieren remitido de forma alguna a la ley nacional española.

Por otra parte, teniendo en cuenta que el contenido y vigencia del derecho extranjero que resulte de aplicación constituye una cuestión de hecho que corresponde probar a las partes, como se desprende del artículo 281 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ha de señalarse que la representación procesal del demandante —a quien correspondía la carga de probar y acreditar los hechos constitutivos de su pretensión— tampoco ha invocado ni justificado que el derecho marroquí aplicable al contrato litigioso impusiera a las entidades bancarias receptoras de los anticipos realizados por los compradores las mismas garantías requeridas por la legislación española.

Por último, con el fin de dar respuesta a la totalidad de los alegatos impugnatorios del escrito de apelación, procede señalar que el incumplimiento de los deberes informativos y de comunicación que impone la normativa de blanqueo de capitales conlleva, en su caso, sanciones administrativas y penales, por lo que se trata de cuestión que en ningún caso compete examinar en este procedimiento, en el que se debate una cuestión de estricto significado civil.»