Dentro de los principios que configuran el orden público, para la anulación del laudo se encuentra el poder de disposición de las partes regir sus relaciones privadas (STSJ Madrid CP 1ª 19 noviembre 2020)

La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, Sección 1ª de 19 de noviembre de 2020 (ponente: Francisco José Goyena Salgado) estima una acción de anulación frente al Laudo arbitral que dicta una árbitra única designada por la AEADE. Según esta sentencia:

“(…) La acción de anulación se ejercita al amparo de los motivos de nulidad contemplados en el art. 41.1º.c) y f) LA (…). A.- Se plantea en la presente demanda, como primer motivo de nulidad, el previsto en el ap. c) del art. 41.1º de la ley de Arbitraje, que (…), se refiere a que el árbitro haya resuelto sobre cuestiones no sometidas a su decisión. En concreto se señala que la arrendadora en su demanda no solicita el pago de la cantidad de 191,01 euros, y, sin embargo, el laudo declara la resolución por el adeudo de la citada cantidad. El Laudo, tras el examen de la prueba practicada y que oportunamente detalla, considera acreditado que, por el concepto de deducciones indebidas, como es el caso de reparaciones menores, la arrendataria debe la cantidad de 91 €, y por el concepto de cantidades debidas (facturas de agua), tras la compensación que realiza con un pago de renta superior al pactado, resulta una deuda final de 100.01 €. En total 191,01 €. Ciertamente, señala que ‘la arrendataria sería deudora por las cifra de 191,01 €, con la peculiaridad de que su abono no se solicita en la demanda por la actora, aunque fundamente la resolución contractual.’ Al respecto hay que señalar las siguientes consideraciones: a) El examen de la demanda de arbitraje, que consta en las actuaciones y que no ha sido cuestionado, establece en el apartado primero, relativo a los hechos: ‘El contrato de arrendamiento ha resultado incumplido por el motivo siguiente: -Impago enero 2019. -Deducción de gastos no justificados – Pagos atrasados, pagados a través de denuncia. Y solicita que el árbitro se pronuncie sobre: -Resolución del contrato de arrendamiento suscrito. – El desalojo y, en su caso, el lanzamiento del inquilino del inmueble. – El importe de las rentas debidas y las que se adeuden hasta la fecha de la efectiva toma de posesión del inmueble. – Que se condene al pago de las costas arbitrales al demandado. – Otros: necesidad propia. b) Aun cuando no se reclamara, expresamente, la cantidad que establece el Laudo como debida, lo que no deja de reconocer la parte demandada en este procedimiento, al manifestar que no se reprodujo dicha petición de condena en el suplico, al no estar asesorada -la demanda se configura sobre la base de un modelo-, lo cierto es que eran cantidades debidas en cuanto impagadas al tiempo de formular la demanda. c) Lo anterior, si bien justificaría que la árbitra entrara en el examen de la cuestión, puesto que a tenor de la demanda arbitral estaba en el debate por haber sido introducida en los hechos, sin embargo, al no ser una de las peticiones del suplico, sobre las que se solicitaba un pronunciamiento, ya que quedaba limitado al impago de rentas debidas y de las que se adeuden hasta la fecha de la efectiva toma de posesión del inmueble, sin embargo, no puede servir, por tanto, para decretar el efecto resolutorio del contrato de arrendamiento, por el impago de dichos 191.01 €, en cuanto no reclamados, con lo que claramente se excede del alcance del compromiso arbitral pactado. B.- Como segundo motivo de nulidad se alega ser el laudo contrario al orden público y ello en relación a dos circunstancias: el no posibilitar el ejercicio de la facultad de enervar el desahucio, procediendo al pago de las cantidades debidas, al haberse procedido a una compensación de deudas, y la no acreditación de la necesidad esgrimida por la arrendadora, para dar lugar a la expiración del plazo y consiguiente resolución el contrato de arrendamiento. En relación a la segunda cuestión cabe hacer las siguientes consideraciones: a) La facultad de resolver el contrato de arrendamiento, por causa de necesitar la vivienda arrendada la parte arrendadora, como ya exponíamos, está contemplada en la ley de Arrendamientos Urbanos y expresamente se preveía en el contrato locativo, en su cláusula tercera, párrafo tercero, tal como se recoge en el laudo, con el siguiente contenido que reproducimos: ‘…la arrendadora tendrá derecho a ocupar la vivienda arrendada a partir del primer año de celebración del presente contrato, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial (art. 9.3º Ley Arrendamientos Urbanos). Dicha comunicación deberá hacerse con al menos dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar a (sic) la arrendataria estará obligada a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.’ La cláusula contractual reproduce el precepto legal citado. Son requisitos para el válido ejercicio de dicha causa de extinción del contrato de arrendamiento: La existencia de una causa en la arrendadora o en las personas que se relacionan en la norma, que determine la necesidad de ocupar la vivienda arrendada; que haya transcurrido el plazo de un año desde la formalización del arriendo y la comunicación de dicha necesidad y la consecuencia de la extinción del contrato, con al menos dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar. En el caso presente, no obra en nuestras actuaciones la correspondiente prueba practicada en el procedimiento arbitral, pero, no obstante, partiendo precisamente de la valoración de la prueba que hace la árbitra y que plasma en el laudo, va a resultar procedente la estimación del motivo. Contiene el laudo, en su fundamento tercero, párrafo 5º, el siguiente razonamiento: ‘La alegación de que lo necesitaba la arrendadora por encontrarse en situación de incapacidad física, aparte de que tal circunstancia no ha sido acreditada por la mera petición de su reconocimiento por la Comunidad de Madrid, de la que no consta si lo ha otorgado o no, resulta intranscendente por innecesaria a la luz del contrato, basta la mera manifestación de la voluntad de ocuparlo por la propietaria pasada la primera anualidad del contrato en los términos del contrato.’. En definitiva, el laudo estima la concurrencia de la causa de extinción, con base en la simple y pura comunicación, transcurrido el plazo de la primera anualidad, de necesitar la arrendadora la vivienda para sí, a pesar de que la propia árbitra considera que no está acreditada la alegada causa de necesidad. Dicho razonamiento no es admisible, ya que el presupuesto para el éxito de la acción de extinción del contrato de arrendamiento, por la causa prevista en el art. 9.3º LAU, –como para cualquier otra–, por necesitar la vivienda para sí o las personas descritas en el precepto, y que tiene su correlato en la correspondiente cláusula contractual pactada, además del transcurso de la primera anualidad del arriendo y del cumplimiento del preaviso previsto, es la acreditación de la causa que motiva la necesidad. No basta con la mera comunicación de necesitar la vivienda por parte del arrendador, sino que debe acreditarlo si se impugna por la parte arrendataria, como es el caso presente. Lo anterior es consecuencia de lo previsto en el art. 217.2º LEC, así como de lo que disponen los arts. 1091, 1256 y 1258 todos del Código Civil. No cabe duda que la falta de acreditación de la causa de extinción del contrato que se alega, determina que no pueda darse por concurrente y en definitiva, de estimarse con base en la mera notificación de necesitar la vivienda, como indica el laudo, equivaldría a convertirse en una mera manifestación de voluntad unilateral, sin eficacia jurídica para dejar sin efecto el contrato suscrito y las obligaciones que de él se derivan. No entra la Sala a examinar la valoración de la prueba realizada por la árbitra, sino que, partiendo de la que hace, que supone la afirmación de la falta de acreditación de la necesidad alegada por la arrendadora, establecer la aplicación errónea del precepto y la consecuencia anudada a ello, esto es la extinción del contrato arrendaticio. La voluntad de las partes que suscribieron el contrato de arrendamiento, fue la de pactar una determinada duración, que debe respetarse, pues rige el principio de autonomía de la voluntad, sin perjuicio de que pueda ser excepcionado en los casos y por las causas legalmente previstas. Siendo la autonomía de la voluntad, uno de los principios rectores del derecho civil, en cuanto que es una de las fuentes de las obligaciones y de los contratos, con valor de ley entre las partes, debe mantenerse y respetarse, y en el caso presente, la incorrecta interpretación de la norma legal y contractual aplicada por el laudo, dando lugar a la resolución del contrato arrendaticio y en definitiva a su extinción, vulnera el orden público al resultar contrario a dichos principios por ser arbitraria la conclusión que se alcanza. En su reciente sentencia de fecha 15 de junio de 2020, el Tribunal Constitucional ha señalado: Es jurisprudencia reiterada de este Tribunal la de que por orden público material se entiende el conjunto de principios jurídicos públicos, privados, políticos, morales y económicos, que son absolutamente obligatorios para la conservación de la sociedad en un pueblo y en una época determinada (SSTC 15/1987, de 11 de febrero; 116/1988, de 20 de junio; y 54/1989, de 23 de febrero), y, desde el punto de vista procesal, el orden público se configura como el conjunto de formalidades y principio necesarios de nuestro ordenamiento jurídico procesal, y solo el arbitraje que contradiga alguno o algunos de tales principios podrá ser tachado de nulo por vulneración del orden público. Puede decirse que el orden público comprende los derechos fundamentales y las libertades garantizados por la Constitución, así como otros principios esenciales indisponibles para el legislador por exigencia constitucional o de la aplicación de principios admitidos internacionalmente’. Dentro de estos principios que configuran el orden público, se encuentra el poder de disposición de las partes para, conforme a la autonomía de la voluntad, regir sus relaciones privadas, con el límite, no obstante, de que no se contravenga las leyes, la moral ni otros principios de orden público superiores. Procede, en consecuencia, como avanzábamos, estimar este segundo motivo de oposición. Con ello, a juicio de la Sala, deben rechazarse las dos razones por las que el Laudo examinado resuelve el contrato de arrendamiento litigioso, sin necesidad de entrar en el examen del tercer motivo de nulidad, anudado a la facultad de enervación de las rentas impagadas. Como corolario de lo anterior, procede declarar la nulidad del laudo arbitral dictado”.

Deja un comentario