La Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Duodécima, de 16 de marzo de 2026 (recurso nº 170/2024; ponente: Fernando Herrero de Egaña Octavio de Toledo), estima el recurso de apelación interpuesto por la entidad bancaria y revoca la sentencia de instancia, desestimando íntegramente la demanda promovida por los compradores de una vivienda en construcción situada en Marruecos. La Sala concluye que, aunque la responsabilidad exigida a la entidad financiera tiene naturaleza legal, su existencia depende del incumplimiento de las obligaciones contractuales asumidas por la promotora, cuya determinación debe realizarse conforme al Derecho marroquí, como ley rectora del contrato de compraventa.
Antecedentes
A. y L. P. adquirieron una vivienda vacacional en construcción en la localidad marroquí de Saïdia, realizando diversos pagos anticipados que fueron ingresados en una cuenta abierta en una entidad bancaria española. Ante la paralización de la promoción y la falta de entrega del inmueble, los compradores resolvieron el contrato y ejercitaron una acción de responsabilidad contra la entidad financiera al amparo del artículo 1.2 de la Ley 57/1968, al considerar que había incumplido su deber de exigir al promotor la constitución de las garantías legales para asegurar la devolución de las cantidades anticipadas. El Juzgado de Primera Instancia estimó sustancialmente la demanda y condenó a la entidad bancaria al reintegro de las cantidades abonadas. Frente a dicha resolución, la entidad financiera interpuso recurso de apelación alegando, entre otros motivos, que la relación contractual estaba sometida al Derecho marroquí y que la legislación española no resultaba aplicable.
Apreciaciones de la Audiencia Provincial
La Audiencia Provincial estima el recurso al entender que la responsabilidad prevista en el artículo 1.2 de la Ley 57/1968, aun teniendo naturaleza legal, presupone el incumplimiento por el promotor de una obligación contractual de constituir garantías a favor de los compradores. La existencia y alcance de esa obligación deben determinarse conforme a la ley aplicable al contrato de compraventa, que la Sala identifica con el Derecho marroquí por aplicación del Convenio de Roma de 1980, vigente al tiempo de la celebración del contrato. Tras analizar el contenido acreditado de la legislación marroquí sobre la denominada «venta sobre plano», concluye que la obligación de prestar garantías no nace con la mera celebración de un contrato de reserva ni con la percepción de cantidades anticipadas, sino únicamente tras la suscripción del precontrato previsto por dicha normativa. La sentencia añade que no puede exigirse a la entidad bancaria una actividad investigadora superior a la definida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, pues ello implicaría verificar extremos relativos a la identidad del verdadero promotor, la legislación extranjera aplicable y la concurrencia de los presupuestos exigidos por el Derecho marroquí para el nacimiento de la obligación de garantizar las cantidades entregadas. En consecuencia, revoca la sentencia de instancia y desestima íntegramente la demanda.
De conformidad con la presente Sentencia
«La responsabilidad que se reclama a la demandada, como viene a indicar la sentencia recurrida, no es de carácter contractual; no obstante, como indicaremos, se trata de una responsabilidad cuya existencia y exigencia está ligada al incumplimiento, por parte de la promotora, de la obligación contractual de constituir seguro o caución que garantice la devolución de las entregas efectuadas para la compra de una vivienda en construcción, para lo cual sí debe aplicarse la legislación marroquí.
Los contratos son negocios jurídicos que nacen por la voluntad acorde de ambas partes de constituir una relación jurídica entre ellos (artículo 1.261 del Código Civil).
La responsabilidad que contempla el artículo 1.2ª de la Ley 57/1968 no surge por consecuencia de la voluntad acorde de las partes. Nace como consecuencia de que el banco demandado ha percibido ingresos destinados al pago de una vivienda a construir o en construcción, sin haber exigido al promotor que acredite haber constituido seguro o caución que garantice la devolución de dichos ingresos. Las obligaciones cuyo cumplimiento se exige a la demandada, por tanto, no son las que las partes han determinado de común acuerdo, sino las que indica el legislador.
Nos encontramos, por tanto, ante una obligación de origen y contenido legales a la que es de aplicación el artículo 10.9 del Código Civil, por lo que la legislación que le es aplicable es la española, ya que en España se producen los ingresos en la cuenta de la demandada.
No obstante, la legislación española, en concreto la Ley 57/1968, en su artículo 1.2ª, obliga al promotor a ingresar los pagos que se realicen para la adquisición de viviendas a construir en un Banco o Caja de Ahorros, estando la entidad financiera obligada a abrir una cuenta especial únicamente destinada a tal fin y, además, «bajo su responsabilidad exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior», es decir, la constitución de seguro o caución que garantice la devolución de las cantidades entregadas a cuenta de la compra de la futura vivienda. Esta obligación del promotor frente al actor de constituir el referido seguro o caución que garantice la devolución de las cantidades anticipadas sí es una obligación de carácter contractual. Viene impuesta al promotor por el artículo 1.1ª de la Ley 57/1968 a causa del contrato suscrito con el comprador. Obviamente, no se puede exigir al promotor constituir otras garantías que las que disponga la legislación aplicable al contrato de compra de la vivienda ni, en consecuencia, se podrá exigir a la entidad bancaria que verifique el cumplimiento de garantías distintas de las que quepa exigir al promotor con arreglo a la legislación aplicable al contrato de venta de la vivienda a construir.
Para determinar la legislación aplicable al contrato de compra del que surge la obligación del promotor es de aplicación el Convenio de Roma de 1980, vigente en el año 2006, en el que se firma el contrato. Las disposiciones de dicho Convenio son aplicables «en las situaciones que impliquen un conflicto de leyes, a las obligaciones contractuales» (artículo 1), siendo aplicable la ley designada por dicho Convenio «incluso si tal ley es la de un Estado no contratante» (artículo 2).
En la cláusula 13 del contrato se pactaba la sumisión expresa a la jurisdicción de los tribunales marroquíes.
Aun cuando se entendiese que dicha sumisión se refiere únicamente al ámbito jurisdiccional y no a la legislación material aplicable al contrato, con arreglo a los artículos 4.1 y 4.5 del Convenio de Roma de 1980 —vigente en el año 2006, cuando se celebra el contrato—, sería aplicable la legislación marroquí, por ser evidente que éste es el país con el que el contrato presenta los vínculos más estrechos, ya que es en Marruecos donde debía realizarse la prestación más característica, consistente en la construcción del inmueble, y donde la promotora tenía su domicilio social.
Por tanto, procede determinar el régimen jurídico que la legislación marroquí establece al efecto»
«(…) Para acreditar la legislación marroquí, la parte demandada aporta dictamen emitido por los letrados marroquíes Dentons Sayarah & Menjra. De dicho dictamen se desprende que en la legislación marroquí existe una figura similar a la Ley 57/1968, como es la denominada «venta sobre plano», si bien presenta diferencias con aquella.
Las ventas sobre plano son válidas en la legislación marroquí con arreglo a lo previsto en los artículos 618-1 y siguientes del Código de Obligaciones y Contratos. Las partes pueden suscribir en primer lugar un contrato de reserva y después un precontrato, o bien suscribir directamente el precontrato. Tanto el precontrato como el contrato de reserva sólo pueden celebrarse una vez obtenida la licencia de construcción.
Los importes entregados por el comprador cuando se suscribe el contrato de reserva deben ser depositados en una cuenta bancaria especial.
Fija la referida legislación los importes máximos de los pagos que deben realizarse en los diferentes hitos que se determinan. Entre otros, se establece el pago de un 5 % a la firma del contrato de reserva y un 5 % a la firma del precontrato, o un 10 % si no se hubiese firmado previamente el contrato de reserva.
Tras la firma del precontrato de compraventa, el vendedor debe emitir una garantía de finalización de la obra o de reembolso de los pagos realizados en caso de incumplimiento del contrato.
Por tanto, a diferencia de la Ley 57/1968, en la que la obligación de constituir garantías de devolución de las cantidades entregadas al vendedor surge por el mero hecho de que el promotor pretenda obtener entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, en la legislación marroquí dicha obligación queda supeditada a la previa suscripción del precontrato.
Por tanto, para exigir la constitución de garantías aplicando la legislación marroquí que regula la relación contractual, sería preciso que la entidad bancaria comprobase la existencia de un precontrato y no de un mero contrato de reserva.
Por otro lado, en el presente supuesto el titular de la cuenta no era la entidad promotora marroquí, sino una sociedad española que actuaba en beneficio de aquélla, circunstancia que tampoco imponía a la entidad financiera una obligación de investigación superior a la exigida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (…)».
