La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 7 de abril de 2025 acuerda desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador favorable a inscribir la escritura de adjudicación de inmueble por liquidación de una sociedad. DE acuerdo con el organismo directivo:
«(…)
1. El título objeto de la calificación impugnada es una escritura por la que se formaliza la adjudicación de determinado inmueble en favor del socio único de una sociedad estadounidense, domiciliada en el Estado de Delaware («Union Properties Limited Liabilty Company»), mediante liquidación de dicha sociedad.
La escritura fue otorgada el día 10 de junio de 2024 por el ahora recurrente como apoderado del socio único y liquidador de dicha sociedad, según escritura de poder que se reseña, autorizada por el mismo notario el día 5 de octubre de 2023, quien, según afirma, la considera «suficiente para la presente escritura de adjudicación por liquidación de mercantil extranjera».
En la escritura calificada se expresa que dicha sociedad está «debidamente constituida conforme a las leyes de su país, el día 28 de abril de 2005, e inscrita en el Registro Mercantil de Delaware, Estados Unidos de América, con el número 396863 (…)». Se incorpora una certificación expedida el día 17 de enero de 2024 por el secretario de Estado del Estado de Delaware (don Jeffrey W. Bullock), en la que consta que la sociedad referida se encuentra debidamente constituida e inscrita bajo las leyes de dicho Estado y que, en la fecha de expedición del certificado, se encuentra vigente. Este documento tiene código seguro de verificación y está traducido y acompañado de otra certificación expedida el día 24 de enero de 2024 por el «Jefe de Servicios Societarios» del Estado de Dakota del Sur, don J. V. (cuya firma consta legitimada por un notario de dicho Estado, con la correspondiente apostilla), traducida, que acredita que la certificación anterior es copia auténtica del original.
En la misma escritura se incorpora una certificación expedida el 20 de junio de 2023 por el socio único como liquidador en la que constan los acuerdos sociales mediante los cuales se acordó la liquidación de la sociedad, la adjudicación del único inmueble a dicho único socio y el apoderamiento al letrado ahora recurrente para comparecer ante el notario español y elevar a público los acuerdos. Esta certificación, también traducida, contiene la firma del certificante legitimada por un notario de Londres y está apostillada. En ella consta, entre otros extremos, que en el libro de actas de las juntas generales de la sociedad hay una correspondiente a la junta celebrada el día 30 de abril de 2022 en el domicilio social con la asistencia del único socio; que se aprobó el balance el balance final de la sociedad; que se aceptó la renuncia al cargo presentada por los administradores solidarios que se indican; que se nombró liquidador a dicho socio único, quien aceptó el cargo y manifestó no hallarse incurso en ninguna de las incompatibilidades establecidas en el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital de 2 de julio de 2010; que no existen deudas contraídas con terceros, y que, de acuerdo con el informe completo de liquidación y el proyecto de división aprobado por el socio, se procede a la adjudicación del inmueble antes descrito a dicho señor quien aprueba la liquidación efectuada tomando posesión del inmueble que se le adjudica en pleno dominio.
En una primera calificación el registrador basó su negativa a la inscripción en que «el juicio de suficiencia por el notario autorizante se ha emitido a la vista de una copia, expedida por quien manifiesta ostentar el cargo de “jefe de Servicios Societarios” sin precisar de qué organismo, de un certificado público acreditando tanto la existencia de la sociedad como su subsistencia con fecha posterior a la del acuerdo de su disolución, junto con un certificado de dicho acuerdo expedido por quien manifiesta pero no acredita, ostentar la condición de socio único y liquidador de la citada mercantil, documentos por tanto que no sólo resultan contradictorios entre sí, si no que no permiten tener por acreditado el cargo que el adjudicatario de la finca manifiesta ostentar».
Para complementar dicha escritura, don J. M. C. T., en el mismo concepto, otorgó ante el mismo notario, el 26 de noviembre de 2024, otra escritura en la que manifiesta:
«– Que la condición de único socio de la mercantil, así como su condición de liquidador, queda acreditada según la certificación incorporada a la citada escritura de adjudicación por liquidación de mercantil extranjera, concretamente en los apartados 4 y 5 del citado certificado» y «– Que el certificado que acredita la vigencia de la mercantil es posterior a la fecha del acuerdo de junta, obviamente, porque la sociedad sigue vigente, hasta que no se finalice el procedimiento de liquidación, hecho que no puede concurrir, hasta que no se materialice la inscripción de la propiedad a favor del único socio y liquidador único (…)». Además, a los efectos de acreditar la validez del certificado expedido por el secretario del Estado de Delaware, el compareciente requiere al notario autorizante para que acceda a determinada página web, proceda a la verificación del documento y, una vez validada, proceda a la impresión del resultado y lo deje incorporado a la escritura, requerimiento que consta debidamente cumplimentado.
Presentadas de nuevo ambas escrituras, el registrador afirma lo siguiente: «La consulta a la dirección web que se indica del certificado expedido por el Secretario de Estado del Estado de Delaware ha recibido la respuesta “No podemos validar la información suministrada…” lo que a la vista de lo expuesto, puede indicar que la información de dicha sociedad no se encuentra actualizada», y reitera su calificación en los mismos términos, añadiendo únicamente lo siguiente: «sin que las aseveraciones del representante de la sociedad, contenidas en la escritura complementaria puedan compartirse por este registrador».
2. En cuanto a la cuestión sustantiva planteada en la calificación, la existencia de un elemento de extranjería hace necesario determinar cuál debe ser la Ley aplicable conforme a la norma de conflicto.
El Reglamento (CE) número 593/2008 del Parlamento Europeo y el Consejo de 17 de junio de 2008 (Roma I) tiene carácter universal y la «lex contractus» determinada por la norma de conflicto se aplicará a las obligaciones contractuales en materia civil y mercantil. Esto no obstante, existen ciertos aspectos que se excluyen de su aplicación en el artículo 1.2, como son las cuestiones relativas al Derecho de sociedades referentes a la constitución, la capacidad jurídica, el funcionamiento interno y la disolución y la responsabilidad personal de los socios y los administradores –artículo 1.2, f)–, así como, también, la posibilidad para un intermediario de obligar frente a terceros a la persona por cuya cuenta pretende actuar, o para un órgano de obligar a una sociedad –artículo 1.2, g)–. A la vista de tales exclusiones, debe aplicarse el Código Civil, según el cual la ley personal de las personas jurídicas es la determinada por su nacionalidad y rige todo lo relativo a la capacidad, constitución, representación, funcionamiento, transformación, disolución y extinción (artículo 9.11), y, respecto de la representación voluntaria, de no mediar sometimiento expreso, se le aplica la ley del país en donde se ejerciten las facultades conferidas (artículo 10.11).
En el presente caso, el poder que acredita el otorgante se ha otorgado ante notario español, con arreglo a las solemnidades previstas en la legislación española, por lo que no plantea problemas de equivalencia que pueden conllevar los poderes extranjeros.
Traducido este planteamiento sobre las leyes aplicables a los distintos elementos que concurren en el supuesto planteado, ha de concluirse que: a) el otorgamiento del poder queda sometido, en su dimensión interna, desde un punto de vista sustantivo, a la Ley de la nacionalidad de la sociedad otorgante, en este caso a la Ley de Delaware, por aplicación del artículo 9.11 del Código Civil, y desde un punto de vista formal, en aplicación del principio «auctor regit actum» contenido en el artículo 11.1, a la legislación española; b) la vinculación del otorgante del poder con el tercero, a través de la mediación del apoderado, dimensión externa, queda sometida a la ley española, por la regla del artículo 10.11 del Código Civil, y c) el negocio instrumentado en ejercicio del poder conferido, esto es, la adjudicación del inmueble mediante liquidación de la sociedad, por aplicación de la regla dispuesta en el artículo 4.1.c) del Reglamento (CE) número 593/2008 del Parlamento Europeo y el Consejo de 17 de junio de 2008 (Roma I), se rige también por la Ley española, que es la que también regula el acceso de dicho negocio a los libros del Registro de la Propiedad.
3. En el caso del presente expediente se da la circunstancia de que el titular registral es una sociedad extranjera (estadounidense, de Delaware).
La objeción que para la inscripción opone el registrador es que los documentos incorporados a la escritura calificada no acreditan que la sociedad haya quedado disuelta, ni el nombramiento del liquidador.
El defecto debe ser confirmado
De la documentación aportada únicamente se acredita la subsistencia de la sociedad mediante un certificado expedido por el secretario de Estado del Estado de Delaware (USA), así como su válida constitución y existencia a la fecha de su expedición (17 de enero de 2024), que se ha exhibido por don J. V. –en su condición de «jefe de Servicios Societarios»– a un notario de Dakota del Sur, que expide testimonio apostillado.
La certificación con firma legitimada, incorporada a la escritura, expedida por don D. C. el 20 de junio de 2023 en su condición de socio único y liquidador en la que constan los acuerdos sociales mediante los cuales se acordó la disolución de la sociedad, su nombramiento de liquidador, el cese de los administradores solidarios, la adjudicación del único inmueble a dicho único socio y el apoderamiento al letrado ahora recurrente para comparecer ante el notario español y elevar a público los acuerdos, nada acredita, pues el notario inglés se ha limitado a legitimar la firma del otorgante, pero no consta acreditado que efectivamente sea el socio único, ni la disolución de la sociedad, ni su nombramiento como liquidador, ni el cese de los administradores solidarios, ni ninguna de los demás actos que se referencian en la misma.
Para acreditar dichas circunstancias será preciso que se aporte certificación del Registro Mercantil de Delaware, con efectos equivalentes al del Registro Mercantil español, o que se acredite la cadena de transmisión de la propiedad de la sociedad «Union Properties Limited Liabilty Company» a favor de don D. C., como socio único de la sociedad.
En este sentido, el artículo 5 del Reglamento del Registro Mercantil es muy claro cuando dispone lo siguiente: «3. En caso de documentos extranjeros, se estará a lo establecido por la legislación hipotecaria. También podrá acreditarse la existencia y válida constitución de empresarios inscritos, así como la vigencia del cargo y la suficiencia de las facultades de quienes los representan, mediante certificación, debidamente apostillada o legalizada, expedida por el funcionario competente del Registro público a que se refiere la Directiva del Consejo 68/151/CEE o de oficina similar en países respecto de los cuales no exista equivalencia institucional».
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de calificación del registrador.
