La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 29 de septiembre de 2022, estima el recurso interpuesto y revoca la calificación impugnada emanada del Registro de la Propiedad de Palma de Mallorca nº 4. De acuerdo con el organismo directivo:
«(…)
1. Mediante la escritura cuya calificación es objeto del presente recurso se formaliza la compra de un inmueble por una sociedad civil alemana representada por un apoderado. En aquélla se reseña la escritura de poder otorgada ante notaria alemana y se incluye el juicio notarial sobre la suficiencia de las facultades representativas acreditadas fehacientemente. También afirma el notario que los datos de identificación (denominación, forma jurídica, y en especial el objeto y domicilio) han sido acreditados con copia testimoniada de la escritura referida incorporada a la copia autorizada de dicho poder con y añade lo siguiente: ‘Yo, el Notario estimo acreditada la existencia y válida constitución de la sociedad extranjera otorgante, y estimo que los títulos extranjeros exhibidos son equivalentes a los documentos públicos españoles necesarios para la inscripción en el Registro de la Propiedad de los negocios jurídicos que se formal izan en la presente escritura’.
Igualmente, expresa lo siguiente:
‘Me asegura el apoderado compareciente que la persona que representa existe, que no ha variado la su personalidad jurídica ni su objeto social y que sus facultades representativas se hallan plenamente vigentes.
En particular, a los efectos del art. 3 del Reglamento Hipotecario, yo, el notario, asevero que se han observado las formas y solemnidades extranjeras y la aptitud y capacidad legal necesarias para el presente acto, según la legislación aplicable en Alemania, país de nacionalidad y de residencia de la poderdante’.
Además, se indica el número de identificación de extranjero tanto del apoderado como de la sociedad civil representada.
La registradora de la Propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, «es necesario que se identifique a todos los socios que componen la sociedad civil alemana con el correspondiente NIE, señalando que son los únicos socios de la respectiva sociedad».
Añade que ‘la jurisprudencia federal, especialmente a partir de la sentencia del Tribunal Federal alemán de 4 de diciembre de 2008, contra el criterio del Registro de la Propiedad, mantuvo sin embargo la posibilidad de inscripción registral a nombre exclusivamente de la sociedad civil. Como consecuencia de este conflicto, el legislador optó por reformar el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad (Grundbuchordnung), mediante una fórmula salomónica, consistente en permitir el registro de la propiedad inmobiliaria a nombre de la sociedad civil, pero haciendo constar la identidad de los socios (…)’.
Y concluye que ‘en consecuencia, aunque de conformidad con el artículo 58 LCJ1MC, corresponde a la ley española establecer las condiciones y el procedimiento de las inscripciones registrales, la propia indefinición del Derecho alemán acerca de la personalidad y capacidad jurídica externa de las sociedades civiles y, en particular, la repercusión de esta cuestión conflictiva en el tratamiento de la titularidad de bienes inmuebles y su constancia registral, aconseja una aplicación mutatis mutandis, del criterio previsto en el § 47.2 del Reglamento del Registro de la Propiedad alemán, de forma que se inscriba la propiedad adquirida a nombre de la sociedad civil compradora, compuesta por los socios que forman parte de dicha sociedad y que se deben mencionar en la escritura y en la inscripción. Aunque la adquisición pueda ser realizada por el representante legal previsto estatutariamente, la escritura debe identificar a tal efecto a todos los socios que forman parte de la sociedad civil, señalando que son los únicos socios, e identificarlos en su caso con el correspondiente NIE. Esta es, por lo demás, la práctica que se deduce asimismo de la jurisprudencia alemana (sentencia del Tribunal Federal alemán de 28 de abril de 2011)’.
El notario recurrente alega: a) que si es de aplicación la ley española a las condiciones y procedimiento de las inscripciones registrales, habrá que aplicar la ley española y, en ningún caso, la ley alemana, y b) que a la representación voluntaria de la sociedad civil alemana se aplica la ley española, según el art. 10.11º Cc y correspondió a la notaria alemana evaluar la personalidad jurídica de la sociedad civil compradora y las facultades del representante legal de ésta para otorgar el poder para comprar el inmueble.
2. Para resolver la cuestión planteada debe tenerse en cuenta: a) que la ley del lugar de situación del inmueble (lex rei sitae), conduce a la aplicación de la ley española respecto de los requisitos exigibles para producir la inscripción en el Registro de la Propiedad español, conforme a los arts. 10.1º Cc y 58 y 60 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil (cfr., por todas la Resolución de 6 de marzo de 2020; b) que, según esta legislación, la adquisición de inmuebles por una sociedad civil constituida en escritura pública es inscribible en el Registro de la Propiedad a nombre de dicha sociedad, sin necesidad de reflejar en el asiento los datos de identificación de los socios (cfr., por todas, la Resolución de 14 de febrero de 2001); c) que el notario autorizante de la escritura calificada ha emitido juicio sobre equivalencia funcional del documento representativo reseñado y sobre juicio de suficiencia de las facultades representativas acreditadas (que incluye juicio sobre existencia de la persona jurídica compradora conforme a la ley alemana –cf. art. 9.11º Cc español–), sin que pueda quedar desvirtuado por las consideraciones que expresa la registradora sobre la forma de inscripción de negocios análogos en el Registro de la Propiedad alemán que estima aconsejable aplicar (cf. arts. 98 de la Ley 24/2001 y 56 y 60 de la citada Ley 29/2015), y d) que también se cumple la normativa sobre indicación de número de identificación de extranjero tanto de la sociedad representada como del representante (cf. artículos 254 de la Ley Hipotecaria, 23 y 24 de la Ley del Notariado, 156.5.ª del Reglamento Notarial y 18.1, 23.1 y 27.2.c) del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio).
En consecuencia, la objeción que opone la registradora a la inscripción solicitada no puede ser confirmada.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la calificación impugnada».
