La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de de 15 de abril de 2025 estima parcialmente el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de dación para pago de deuda
1. Las circunstancias que en este expediente concurren aconsejan proceder a una exposición esquemática, por orden cronológico, de los hechos más relevantes:
a) por sentencia dictada el día 30 de julio de 2019 por el Tribunal de Circuito Judicial del Undécimo Distrito Judicial del Condado de Miami-Dade, Florida, con ocasión de una demanda interpuesta por la sociedad «Ficrea, SA de C.V., Sociedad Financiera Popular» (SOFIPO), de nacionalidad mexicana y declarada en concurso de acuerdo con la legislación de México, contra determinadas personas físicas y jurídicas entre las que se encuentran don O. A. y la sociedad «Leadman Trade, SA de C.V.» (ambos titulares de las participaciones de la sociedad transmitente, «Leadman Trade España, SL», quien, no obstante, no figura como parte del procedimiento judicial) tendente a la recuperación de activos para su liquidación en sede concursal y con su producto proceder a la restitución a los acreedores, se recoge el acuerdo al que llegaron las partes litigantes, que contempla lo siguiente: «(…) 27. Con respecto a los inmuebles y a los activos en cuentas bancarias que sean objeto del litigio en España (las “Propiedades Españolas”) identificado como el “Procedimiento Ordinario 776/2018” (Juzgado de lo Mercantil n.º 3 de Madrid) (Anexo “E”), las O. por este medio renuncian a todos los derechos que pudieren tener sobre dichos inmuebles y cuentas bancarias. 28. Adicionalmente a las renuncias de sus derechos e intereses respecto de las Propiedades Españolas, las O. se obligan a suscribir todos aquellos documentos que sean necesarios y/o a instruir a Leadman Trade España, S.L. para que suscriba todos aquellos documentos que sean necesarios a fin de permitir la cesión de los bienes inmuebles y fondos y productos bancarios referidos en el Anexo “E” a favor de aquellas sociedades o entidades que al efecto se constituyan por virtud de una resolución judicial para la designación de un síndico o interventor o de un Administrador o según instruyan las Cortes con asiento y jurisdicción en España (…)». Esta sentencia se incorporó a la escritura traducida y apostillada de acuerdo con la Convención de la Haya de 5 de octubre de 1961, resultando del texto de aquélla que tiene el carácter de “sentencia definitiva”.
b) por resolución dictada el día 22 de noviembre de 2023 por el mismo Tribunal del Condado de Miami-Dade, Florida, se ordena a los demandados, entre otros extremos, «ejecutar los documentos necesarios para efectuar la transferencia de los activos españoles tal y como se requirió el 30 de julio de 2019 en Sentencia Firme y, si fuera necesario, para la Audiencia Probatoria (presentada el 18/04/2023; inscripción del registro 1474)» y «que den instrucciones a J. C. M. R. o a Leadman Trade España, S.L., para que en el plazo de 30 días a partir de la fecha de esta Resolución, ejecuten aquellos documentos que fueran necesarios para transferir los bienes inmuebles indicados en el Apéndice “E” del 30 de julio de 2019, Sentencia Firme (las “Propiedades Españolas Objeto”) al Demandante o a su apoderado. (…)». Esta resolución se acompaña traducida por intérprete oficial, pero sin apostilla.
c) el día 27 de febrero de 2024 se celebró en Miami junta general extraordinaria y universal de la entidad «Leadman Trade España, S.L.» en la que se adoptaron por unanimidad, entre otros, los siguientes acuerdos:
«Primero. Autorización para la transmisión de activos esenciales de la Sociedad.
Para el cumplimiento de lo acordado por sentencia definitiva de fecha 30 de julio de 2019 del Tribunal del Undécimo Circuito Judicial en y por el Condado de Miami-Dade, Florida (“Caso N.º […]”), a tenor de la cual los inmuebles y saldos bancarios de Leadman Trade España, S.L. deben ponerse a disposición de lo que en su caso ordene la mercantil Ficrea, S.A. de C.V. Sociedad Financiera Popular (SOFIPO), así como las resoluciones dictadas por la C. Jueza Decimocuarto de Distrito en Materia Civil en la Ciudad de México (concurso mercantil 746/2015) y demás resoluciones concordantes, los socios acuerdan por unanimidad, autorizar a la Sociedad, a los efectos de lo dispuesto en el artículo 160.f) de la LSC a:
– Transmitir todos los inmuebles titularidad de Leadman Trade España, S.L. a favor de Ficrea, S.A. de C.V. Sociedad Financiera Popular (SOFIPO) o a los terceros que esta última designe como receptores, mediante el título jurídicamente más oportuno, indicándose a continuación, con carácter no exhaustivo, los inmuebles objeto de transmisión (…).
Segundo. (…).
Los socios acuerdan por unanimidad facultar solidariamente, de manera tan amplia como en Derecho sea posible, a Don C. A. A. (…) y a Doña M. A. V. L. (…) para que realicen cuantas actuaciones sean necesarias para la ejecución de los acuerdos adoptados en esta Junta de transmisión de los activos indicados, facultándoles a suscribir cuantos documentos públicos y privados sean pertinentes para la transmisión e inscripción registral de los activos (…) y ello, aun cuando se incida en contraposición de intereses, doble o múltiple representación o en la figura de la autocontratación, ejerciendo sin limitación alguna la autorización otorgada (…).
Quinto. Cese del administrador social de la compañía y nombramiento de nuevo administrador único.
Los socios acuerdan por unanimidad cesar al administrador único de la compañía Don J. C. M. R. y nombrar nuevo administrador único de la sociedad por el plazo establecido en los estatutos sociales, a Don C. A. A. (…)».
Se incorpora a la escritura acta de la junta celebrada redactada en idioma español y, aparentemente apostillada, en la que figura como firmante de la misma don J. F. B. en su condición de «Clerk of the Court», y haciéndose constar que « la voluntad de los socios para la constitución de la presente junta, con carácter universal, así como para la aprobación del orden del día de la reunión y la adopción de los acuerdos, ha sido suplida por V. C. Deputy Clerk, en virtud de lo acordado por la Juez Beatrice Butehko en sede del proceso seguido ante el Tribunal del Undécimo Circuito Judicial en y por el Condado de Miami-Dade, Florida (…) en ejecución del contenido de la sentencia de 30 de julio de 2019 y del auto dictado el 25 de enero de 2024; todo ello de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1570 (c) de las Reglas del Procedimiento Civil del Estado de la Florida, EE.UU. (…)».
d) el día 16 de septiembre de 2024 se formalizó escritura pública mediante la cual la sociedad «Leadman Trade España, S.L.» transmitió varias fincas a favor de la entidad «Fsadecv España, S.L.U.», de nacionalidad española, en pago del derecho de crédito que frente a aquella sociedad ostentaba esta sociedad adquirente y del que era titular por aportación no dineraria de dicho crédito realizada por la sociedad «Ficrea, S.A. de C.V., Sociedad Financiera Popular» (SOFIPO), mediante aumento de capital formalizado en escritura otorgada ante el mismo notario el día 24 de junio de 2024.
En el otorgamiento de la escritura de dación para pago compareció don C. A. A. en su condición, por un lado, de administrador único de la sociedad adquirente y, por otro, como apoderado especial de la sociedad transmitente, autorizado al efecto en virtud del acuerdo adoptado por la junta general extraordinaria y universal celebrada el día 27 de febrero de 2024, antes referida.
El registrador suspende la inscripción por las razones siguientes:
a) por no resultar suficientemente acreditada la representación de don C. A. A., dado que ni ostenta el cargo de administrador inscrito de la sociedad transmitente (correspondiendo el mismo a don J. C. M. R.) ni es válido el apoderamiento conferido en la junta general puesto que no consta en escritura pública conforme al artículo 1280 del Código Civil ni es conferido por el órgano competente para ello.
b) porque no se acredita que esté salvada la autocontratación existente por acuerdos válidos de las dos sociedades actuantes.
c) porque los acuerdos adoptados por la junta general extraordinaria y universal de fecha 27 de febrero de 2024 no son válidos en la medida en que los mismos se fundan en unas resoluciones judiciales que no cumplen los requisitos legalmente previstos para su validez y eficacia en España puesto que: i) los tribunales de Estados Unidos carecen de competencia sobre una sociedad de nacionalidad española; ii) no se ha instado el correspondiente procedimiento de exequatur; iii) no consta la firmeza de ninguna de las tres resoluciones judiciales; iv) respecto de la resolución de fecha 25 de enero de 2024 únicamente se aporta una traducción jurada, faltando tanto el documento que permita acreditar su autenticidad a través del correspondiente código seguro de verificación así como la correspondiente apostilla, y v) no resulta con claridad a qué documentos se refieren las apostillas, ni cuál es el funcionario que ha firmado los documentos respecto de los cuales se realiza la apostilla.
Añade que dichos acuerdos, cuyo contenido resulta contradictorio con el hecho de no haber sido suscritos por quienes se dicen asistentes, no han sido certificados por el administrador con cargo vigente conforme a lo publicado en el Reglamento del Registro Mercantil.
d) porque no se acredita la válida transmisión del derecho de crédito en favor de la sociedad adquirente.
e) porque existen documentos contradictorios al haber tenido entrada en el Registro un burofax y posteriormente un acta de manifestaciones otorgada el día 2 de octubre de 2024 por don J. C. M. R., administrador de la sociedad transmitente con cargo vigente e inscrito en el Registro Mercantil, para hacer constar la falta de validez de la «pretendida» junta general universal celebrada el día 27 de febrero de 2024 en Miami y de la cesión en pago de deudas, al no ser deudora la sociedad «Leadman Trade España, S.L.».
Advierte finalmente sobre la falta de incorporación del designado como anexo 1 en la escritura.
El recurrente, representante de la sociedad adquirente, después de explicar la composición accionarial de las sociedades implicadas, alega:
a) que el apoderamiento en favor del compareciente resulta tanto del acta de la junta celebrada el día 27 de febrero de 2024 como de las resoluciones judiciales del Tribunal de Miami-Dade, que tienen la consideración de documentos públicos.
b) que no existe autocontratación prohibida pues la dación para pago de deuda tiene su origen en un acuerdo o transacción entre las partes aprobado judicialmente, toda vez que la referida junta de fecha 27 de febrero de 2024 salva toda posible autocontratación.
c) que el acuerdo adoptado por la sociedad transmitente es plenamente válido, puesto que se limita a cumplir lo ordenado en las resoluciones judiciales dictadas en Estados Unidos.
d) que dichas resoluciones son firmes, según resulta de su propio contenido.
e) que los documentos calificados por el registrador como contradictorios no pueden ser tenidos en cuenta por ser contrarios a lo acordado en el seno del proceso judicial sustanciado en Miami.
Además, aporta una resolución dictada por el mismo tribunal de Miami de 25 de enero de 2024, así como el anexo 1 solicitado por el registrador.
2. Como cuestión previa, debe advertirse que no pueden ser tenidos en cuenta para resolver este recurso los documentos que se aportan junto con el escrito de impugnación.
Ha de recordarse que, como tiene declarado esta Dirección General, de conformidad con el artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, rechazándose cualquier otra pretensión basada en otros motivos o en documentos no presentados en tiempo y forma (vid., por todas, las Resoluciones de 27 de julio de 2006, 22 de mayo de 2008, 5 de febrero de 2009, 8 y 18 de enero y 23 de diciembre de 2010, 13 de enero de 2011, 21 de junio y 28 de agosto de 2013, 7 de septiembre y 1 de octubre de 2015, 21 de julio de 2017, 6 y 21 de junio y 11 de julio de 2018, 20 de junio y 11 de septiembre de 2023 y 24 de julio de 2024, entre otras muchas).
En definitiva, el objeto del recurso queda delimitado en el momento de su interposición y resulta constreñido tanto por la documentación presentada como por el contenido de la calificación negativa del registrador, sin que pueda el recurrente en el escrito de impugnación introducir nuevos elementos que no se han hecho constar en el título presentado.
Es continua doctrina de esta Dirección General, basada en el citado precepto legal (vid., por todas, Resolución de 13 de octubre de 2014), que el objeto del expediente de recurso contra las calificaciones de registradores de la Propiedad es exclusivamente determinar si la calificación es o no ajustada a Derecho (vid. Sentencia de la Sala Tercera del Tribunal Supremo de 22 de mayo de 2000), y es igualmente doctrina reiterada que el recurso no es la vía adecuada para tratar de subsanar los defectos apreciados por el registrador, sin perjuicio de que, una vez terminado el procedimiento, pudiera ser presentado de nuevo el título, con los documentos subsanatorios o complementarios correspondientes, y así obtener una calificación nueva sobre estos (cfr., por todas, las Resoluciones de esta Dirección General de 19 de enero y 13 de octubre de 2015, 21 de julio de 2017, 31 de octubre de 2018, 30 de enero de 2019, 2 de junio de 2020, 7 de julio de 2022, 30 de mayo de 2024 y 4 de febrero de 2025, entre otras muchas).
Por ello, no pueden ser tomados en consideración para resolver este recurso la citada resolución 25 de enero de 2024 dictada por el Tribunal de Miami-Dade ni los demás documentos complementarios presentados por el recurrente con su escrito de impugnación.
Igualmente, debe quedar excluido, por no haber sido recurrido, el defecto relativo a la falta de acreditación de la válida transmisión del derecho de crédito en favor de la sociedad adquirente.
3. En cuanto a las cuestiones sustantivas planteadas, debe comenzarse por el estudio de los dos documentos esenciales que se incorporan a la escritura objeto la calificación impugnada y en los que se basa la calificación, como son, por un lado, el acta que recoge los acuerdos adoptados por la junta general de la sociedad transmitente, y, por otro, las resoluciones del Tribunal de Miami-Dade.
En relación con los primeros, debe recordarse que al tener la sociedad cedente domicilio social en España, y, por ende, nacionalidad española, queda sujeta al régimen jurídico de la Ley de Sociedades de Capital (cfr. artículo 8).
Tratándose de una sociedad de capital, la determinación de la voluntad social está sujeta a severos requisitos que aseguran tanto que la posición jurídica de los socios es respetada como que los eventuales derechos de terceros no se ven conculcados. Dejando ahora de lado estos últimos, el ordenamiento regula la forma en que se considera conformada la voluntad social, así como la forma en que debe constar expresada. Con esta finalidad, el ordenamiento regula por un lado los requisitos sustantivos para que se considere adoptado un determinado acuerdo social expresivo de la voluntad social (artículos 159, 191, 199 y 285 de la Ley de Sociedades de Capital) y por otro los requisitos formales relativos a cómo deben quedar debidamente plasmados en un acta de junta general (artículo 202 de la misma ley), las personas legitimadas para elaborarlas (artículo 97 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil), las personas que pueden certificar de su contenido (artículo 109 del Reglamento del Registro Mercantil) y las personas que pueden comparecer ante notario y elevarlo a público para reflejar la voluntad social (artículo 108 del mismo Reglamento).
Respecto de estos últimos requisitos, según el apartado 2 del citado artículo 202 de la Ley de Sociedades de Capital, «el acta deberá ser aprobada por la propia junta al final de la reunión o, en su defecto, y dentro del plazo de quince días, por el presidente de la junta general y dos socios interventores, uno en representación de la mayoría y otro por la minoría», y el artículo 99 del Reglamento del Registro Mercantil dispone que: «1. Las actas de Junta o Asamblea se aprobarán en la forma prevista por la Ley o, en su defecto, por la escritura social. A falta de previsión específica, el acta deberá ser aprobada por el propio órgano al final de la reunión (…) 3. Una vez que conste en el acta su aprobación, será firmada por el Secretario del órgano o de la sesión, con el Visto Bueno de quien hubiera actuado en ella como Presidente (…)».
En el presente caso, resulta del acta incorporada a la escritura que la firma y el sello del secretario y el presidente han sido suplidas por quienes ejercen análogas funciones a las de un letrado de la Administración de Justicia en el Tribunal de Miami-Dade por orden de la juez de dicho tribunal, invocando al efecto las Reglas del Procedimiento Civil del Estado de Florida.
Teniendo en cuenta que resulta de aplicación el derecho español, y en especial, la Ley de Sociedades de Capital y que ni esta, ni el Reglamento del Registro Mercantil contemplan ningún otro supuesto de firma del acta por personas distintas de las referidas en dichos preceptos, como los jueces, o los letrados de la Administración de Justicia, ni incluye una cláusula general de cierre que permita encomendársela en coyunturas extraordinarias, debe concluirse que tales funcionarios carecen de competencia para aprobar el acta de la junta, máxime si se tiene en cuenta además que los firmantes no pertenecen a la Administración de Justicia Española y que los tribunales extranjeros carecen de toda competencia sobre las sociedades españolas –cfr. artículo 22.c) de la Ley Orgánica del Poder Judicial–.
Apreciada la falta de competencia y atribuciones de quienes han suscrito el acta de la junta general celebrada, debe confirmarse el defecto, siendo innecesario determinar si los acuerdos han sido debidamente certificados o no puesto que falta el presupuesto previsto en el artículo 109.4 Reglamento del Registro Mercantil, según el cual «no se podrán certificar acuerdos que no consten en actas aprobadas y firmadas o en acta notarial».
4. En lo que se refiere a las resoluciones del Tribunal de Miami-Dade, éstas están constituidas por la sentencia de fecha 30 de julio de 2019, por la que se aprueba judicialmente el acuerdo alcanzado por las partes litigantes para poner fin al proceso judicial en virtud del cual se obliga a la sociedad a formalizar las operaciones necesarias a fin de transmitir los inmuebles enumerados en un anexo incorporado en favor de la sociedad cesionaria, y por la resolución de 22 de noviembre de 2023, por la que se ordena la ejecución del acuerdo alcanzado.
Como cuestión previa, no debe obviarse que el título cuya inscripción se pretende es la escritura pública por que la sociedad titular registral transmite unos inmuebles de su titularidad a otra sociedad también española («Fsadecv España, SLU») para el pago de un derecho de crédito que la entidad «Ficrea, SA de C.V. Sociedad Financiera Popular (SOFIPO)», de nacionalidad mexicana, y socia única de la sociedad adquirente, ostentaba frente a «Leadman Trade España, SL».
Como principio general –y ello con independencia del origen nacional o extranjero de las resoluciones judiciales– ha de tenerse en cuenta que cuando la sentencia es de condena no dineraria, como en el presente caso en que impone una obligación de hacer, consistente en el traspaso de la titularidad de una serie de bienes y derechos, no es aquélla título directamente inscribible en el Registro, sino que lo serán los actos que en su ejecución se lleven a cabo, como es en este caso la escritura pública otorgada (cfr. Resolución de este Centro Directivo de 4 de mayo de 2010). Así, aunque pueda resultar conveniente acompañar las sentencias, resoluciones y demás actuaciones procesales llevadas a cabo para facilitar la calificación –incluso será necesario cuando de la escritura no resulten los extremos necesarios para calificar y practicar la inscripción–, lo cierto es que el título inscribible es la escritura de dación para pago de deuda.
Ello no obstante, y dado que tanto el registrador como el recurrente fundan sus posiciones en las referidas resoluciones judiciales extranjeras, no puede obviarse su análisis.
Sintetizando la doctrina fijada por esta Dirección General (vid Resoluciones citadas en los «Vistos»), la integración del control incidental de la resolución extranjera dentro de la calificación o juicio de legalidad que realiza el registrador supone que éste deberá realizar tres operaciones sucesivas: primero, verificar que la resolución extranjera pueda ser subsumida en el ámbito de aplicación temporal, material y territorial del correspondiente instrumento comunitario; segunda, verificar que con arreglo a la normativa comunitaria la resolución extranjera puede ser reconocida y desplegar efectos en España como tal resolución judicial; y, tercero, determinar si, con arreglo a la legislación registral española, aquella resolución extranjera puede acceder a los libros del Registro.
Con independencia de lo anterior, es indudable que cualquiera que sea el título que se presente a inscripción éste debe reunir los requisitos previstos en la normativa hipotecaria española por aplicación de las normas de conflicto del Código Civil que así lo establecen para los bienes inmuebles sitos en España (cfr. artículo 10.1 del Código Civil). A este respecto este Centro Directivo ha tenido ocasión de recordar que el Código Civil (cfr. artículo 608) atribuye la competencia exclusiva en la regulación y determinación de los títulos inscribibles, así como en cuanto a los requisitos formales de los mismos y sus efectos, a la Ley Hipotecaria. En definitiva, conforme a los artículos 10.1 y 12 del Código Civil, todo requisito referente a la lex rei sitae, y por tanto a los requisitos para el acceso a los libros registrales, su funcionamiento y eficacia, corresponderán al ordenamiento jurídico español (cfr. Sentencia de la Sala Primera Tribunal Supremo de 19 de junio de 2012 y Resoluciones de 8 de octubre de 2020 y 2 de marzo de 2023).
En lo demás, deberá aplicarse el régimen de calificación de los documentos judiciales para los supuestos de tráfico interno, y en consecuencia la calificación de la resolución extranjera se extenderá, conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario, a la congruencia del mandato con el procedimiento o juicio en que se hubiere dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado (incluida la obligada mención de todas las circunstancias que deba contener el documento y que sean relativas a la finca, al derecho y a su titular), a los obstáculos que surjan del Registro, y a la competencia del juzgado o tribunal.
5. En el presente caso, dado que las resoluciones y transacciones judiciales en cuestión son procedentes de un estado no miembro de la Unión Europea, no resulta de aplicación la normativa comunitaria, esto es, el Reglamento 44/2001 del Consejo, de 22 de diciembre de 2000, relativo a la competencia judicial, el reconocimiento y la ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil (conocido como Reglamento «Bruselas I»), o, Reglamento 1215/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2012, sobre la misma materia (conocido como «Bruselas I bis»).
Tampoco existe suscrito entre España y Estados Unidos ningún convenio internacional relativo al reconocimiento y ejecución de resoluciones judiciales en materia civil y mercantil.
En consecuencia, quedan sujetas a la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, aplicable en materia civil y mercantil con independencia de la naturaleza del órgano jurisdiccional (cfr. artículos 1.2 y 2 de la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil) y, específicamente, al procedimiento de exequatur como presupuesto para su reconocimiento y ejecución en España (artículos 42.1, 50 y 51 de la misma ley). En tanto no recaiga resolución firme de reconocimiento dictada por juez español la resolución (o transacción) judicial extranjera no puede desplegar sus efectos y por tanto no puede ser tenida como título inscribible en el Registro de la Propiedad a los efectos de los artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria. Así lo reconoce explícitamente el artículo 4 de esta ley al establecer: «También se inscribirán en el Registro los títulos expresados en el artículo segundo, otorgados en país extranjero, que tengan fuerza en España con arreglo a las leyes, y las ejecutorias pronunciadas por Tribunales extranjeros a que deba darse cumplimiento en España, con arreglo a la Ley de Enjuiciamiento Civil». De este modo, será la resolución firme de reconocimiento del juez español la que será objeto de presentación en el registro correspondiente y a la que le serán de aplicación las normas correspondientes (artículos 18 y 257 de la Ley Hipotecaria y 100 de su Reglamento esencialmente).
Debe por ello confirmarse el defecto, en el sentido de que las resoluciones judiciales que acompañan al título inscribible carecen de eficacia en España, al no haberse tramitado el correspondiente procedimiento de exequatur. Sin ese reconocimiento la sentencia extranjera no puede producir efecto jurídico alguno en España, más allá del probatorio de la existencia de la propia sentencia.
Esta conclusión hace innecesario entrar en el análisis de los demás defectos formales planteados por el registrador en su nota tales como la falta de firmeza de dichas resoluciones judiciales, la circunstancia de no quedar claros qué documentos están apostillados, e incluso, la falta de competencia de los tribunales de Estados Unidos. Ello no obstante, conviene poner de relieve que la firmeza de las resoluciones judiciales extranjeras así como su «debida legalización o apostilla» constituyen presupuestos necesarios para dictar la resolución que decrete el exequatur –cfr. artículos 41, 46 y 54.4.b) y c) de la citada Ley 29/2015–, por lo que será el juzgado competente al amparo de lo previsto por el artículo 52 de la misma Ley de cooperación jurídica internacional quien valore si se han cumplido o no tales requisitos, así como también la competencia de los tribunales que hubieren dictado las resoluciones judiciales extranjeras por cuanto las mismas no se reconocerán si «se hubiere pronunciado sobre una materia respecto a la cual fueren exclusivamente competentes los órganos jurisdiccionales españoles o, respecto a las demás materias, si la competencia del juez de origen no obedeciere a una conexión razonable» –cfr. artículos 46.1.c) de Ley 29/2015 y 22 de la Ley Orgánica del Poder Judicial; si bien no se prevé expresamente su aplicación respecto de las transacciones–.
6. Igualmente, y en lo que atañe al cumplimiento de los requisitos para el acceso a los libros registrales, su funcionamiento y eficacia previstos por el ordenamiento jurídico español, ha de tenerse en cuenta que, como ha manifestado este Centro Directivo, el principio de tracto sucesivo es una traducción en el ámbito hipotecario del principio de seguridad jurídica y de proscripción de la indefensión, máxime estando los asientos del Registro bajo la salvaguardia de los tribunales y produciendo todos sus efectos mientras no se declare su inexactitud en los términos establecidos en la Ley.
Para practicar cualquier asiento nuevo o para rectificar el vigente es indispensable que se cuente bien con el consentimiento de su titular, bien con una resolución judicial dictada en un procedimiento en el que éste haya sido parte. De lo contrario surge un obstáculo del mismo Registro que impide que se proceda como se solicita, incluso aunque se haya instado la petición por un organismo judicial, sin que ello suponga, en ningún caso, una vulneración de los artículos 117 y 118 de la Constitución.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que el principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos impide extender las consecuencias de un proceso a quienes no han sido parte en él, ni han intervenido de ninguna manera, ya que lo contrario supondría extender sus consecuencias a quien o ha sido parte violando el principio de tutela judicial efectiva y en definitiva el artículo 24 de la Constitución. La única excepción a esa regla general viene establecida el artículo 20 párrafo último, de la Ley Hipotecaria introducido por Ley Orgánica 15/2003, de 25 de noviembre, que permite que se trabe anotación preventiva sobre un bien, a pesar de que su titular no sea parte en el correspondiente proceso siempre que concurra doble requisito para que ello sea posible: a) que se trate de procedimientos criminales, lo cual concurre en el presente caso, y, b) que a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
En este caso, de ninguna de las resoluciones o sentencias incorporadas resulta que las actuaciones judiciales y acuerdos alcanzados y homologados judicialmente se hayan seguido contra la sociedad titular registral. En efecto, la demanda se dirige, entre otros, frente a una persona física (de nacionalidad estadounidense) titular del 51 % de las participaciones de la sociedad transmitente titular registral y frente a otra sociedad, de nacionalidad mexicana, titular del 49 % restante, «Leadman Trade, S.A. de C.V.», de cuyas participaciones es titular la misma persona física titular del 51 % antes reseñada.
En definitiva, y como reconoce el recurrente en su escrito, los demandados son personas físicas y jurídicas distintas de la titular registral, «Leadman Trade, SA», sociedad de nacionalidad española, y, como no podría ser de otra forma conforme a los más elementales conceptos de la personalidad jurídica, con entidad propia y distinta de la de las personas que la integran. Por ello, no se cumplen los principios de salvaguardia judicial de los asientos registrales, tracto sucesivo y legitimación, según los artículos 1, 20, 38 y 40 de la Ley Hipotecaria.
7. Por lo que se refiere a los restantes defectos expresados por el registrador en su calificación, el primero de ellos es el relativo al apoderamiento en cuya virtud actúa el representante de la sociedad transmitente, defecto que debe ser confirmado en todos sus extremos.
Es doctrina ya consolidada de este Centro Directivo que la junta general no puede otorgar poderes –y lo mismo debe entenderse respecto de la revocación de los mismos–, ya que el competente para ello es el órgano de administración dada la distribución competencial entre los diversos órganos sociales y la atribución a aquél de la representación de la sociedad en juicio y fuera de él (cfr. artículos 209 de la Ley de Sociedades de Capital y 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil, y Resoluciones de este Centro Directivo de 8 de febrero de 1975, 31 de octubre de 1992, 1 de marzo y 7 de diciembre de 1993, 4 de febrero de 2011, 11 de febrero de 2014 y 31 de mayo de 2018).
Además, esta Dirección General tiene una asentadísima doctrina sobre el modo en que las exigencias legales sobre acreditación de la representación deben plasmarse en el instrumento público, doctrina que, por ser de plena aplicación a la presente, no cabe sino reiterar.
El apartado primero del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre, establece lo siguiente: «En los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderados, el Notario autorizante insertará una reseña identificativa del documento autentico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera». El apartado segundo del mismo artículo 98 dispone: «La reseña por el Notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo responsabilidad del Notario. El Registrador limitará su calificación a la existencia de la reseña identificativa del documento, del juicio notarial de suficiencia y a la congruencia de éste con el contenido del título presentado, sin que el Registrador pueda solicitar que se le transcriba o acompañe el documento del que nace la representación».
Por su parte, el artículo 166 del Reglamento Notarial, dispone: «En los casos en que así proceda, de conformidad con el artículo 164, el notario reseñará en el cuerpo de la escritura que autorice los datos identificativos del documento auténtico que se le haya aportado para acreditar la representación alegada y expresará obligatoriamente que, a su juicio, son suficientes las facultades representativas acreditadas para el acto o contrato a que el instrumento se refiera. La reseña por el notario de los datos identificativos del documento auténtico y su valoración de la suficiencia de las facultades representativas harán fe suficiente, por sí solas, de la representación acreditada, bajo la responsabilidad del notario. En consecuencia, el notario no deberá insertar ni transcribir, como medio de juicio de suficiencia o en sustitución de éste, facultad alguna del documento auténtico del que nace la representación».
De la interpretación de la referida norma legal por el Tribunal Supremo (Sentencias de 23 de septiembre de 2011, 20 y 22 de noviembre de 2018 y 1 de junio de 2021) y de la doctrina expresada por esta Dirección General en numerosas Resoluciones cabe extraer un criterio ya asentado y pacífico respecto del alcance de la calificación registral del juicio notarial de suficiencia de las facultades representativas de los otorgantes.
Conforme a ese criterio, para entender válidamente cumplidos los requisitos contemplados en el mencionado artículo 98 en los instrumentos públicos otorgados por representantes o apoderado, el notario deberá emitir con carácter obligatorio un juicio acerca de la suficiencia de las facultades acreditadas para formalizar el acto o negocio jurídico pretendido o en relación con aquellas facultades que se pretendan ejercitar. Las facultades representativas deberán acreditarse al notario mediante exhibición del documento auténtico. Asimismo, el notario deberá hacer constar en el título que autoriza, no sólo que se ha llevado a cabo el preceptivo juicio de suficiencia de las facultades representativas, congruente con el contenido del título mismo, sino que se le han acreditado dichas facultades mediante la exhibición de documentación auténtica y la expresión de los datos identificativos del documento del que nace la representación.
Según la misma doctrina citada, el registrador deberá calificar, de un lado, la existencia y regularidad de la reseña identificativa del documento del que nace la representación y, de otro, la existencia del juicio notarial de suficiencia expreso y concreto en relación con el acto o negocio jurídico documentado y las facultades ejercitadas, así como la congruencia del juicio que hace el notario del acto o negocio jurídico documentado y el contenido del mismo título. Dicho de otro modo, deberá calificar que se ha practicado la reseña de modo adecuado y que se ha incorporado un juicio de suficiencia de las facultades del representante, siendo el contenido de éste congruente con el acto o negocio jurídico documentado.
8. En el presente caso, el compareciente interviene, según la reseña que realiza el notario autorizante, como apoderado resultando «especialmente facultado para este acto por acuerdo de la Junta General Extraordinaria y Universal de la compañía de fecha 27 de febrero de 2024, apoderamiento que asegura vigente, que tengo a la vista». Sin embargo, no consta en ningún caso que dichos acuerdos hayan sido elevados a público con sujeción a las exigencias legal y reglamentariamente previstas para ello (cfr. artículos 107 y siguientes del Reglamento del Registro Mercantil).
Opone frente a ello el recurrente que el apoderamiento a favor de don C. A. A. resulta, además de los acuerdos de la junta general (que no cumplen las formalidades antes expuestas), de dos documentos públicos extranjeros, traducidos y apostillados, como son la sentencia de fecha 30 de julio de 2019 y la resolución de fecha 22 de noviembre de 2023, ambas dictadas por un tribunal de Estados Unidos.
Ahora bien, aun aceptando que las resoluciones judiciales puedan tener la consideración de documentos públicos a los efectos del artículo 1280 del Código Civil, las resoluciones extrajeras referidas en ningún caso pueden ser considerados títulos aptos para que de ellos resulte un apoderamiento válido. y ello no sólo porque, tal y como ha quedado expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, aquellas no cumplen los requisitos necesarios para su validez y eficacia en España, sino porque, además, de ellas no puede entenderse conferido apoderamiento alguno.
No consta la acreditación de algo tan esencial como el consentimiento del poderdante, esto es, la sociedad titular registral de las fincas transmitidas, «Leadman Trade España, SL», quien, como se ha indicado, no ha tenido intervención alguna en los procesos y transacciones judiciales en cuestión. Tal y como dispone el artículo 1259 del Código Civil: «Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante».
No estando acreditada la prestación de consentimiento, tampoco lo está la misma existencia del negocio jurídico (artículo 1261 del Código Civil). Asimismo, los apoderamientos deben conferirse de forma expresa, pues como dispone el artículo 1713, párrafo segundo, «para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso», sin que la orden dada a los demandados (entre los que no se encuentra la titular registral) de dar instrucciones a esta última sociedad y a don J. C. M. R (administrador de ella) para que «colaboren» y «ejecuten los documentos para transferir las propiedad españolas objeto al demandante» cumplan dicha exigencia formal. Y, finalmente, resulta evidente que el apoderamiento debe identificar a la persona a quien se faculta para actuar, circunstancia que tampoco concurre.
En definitiva, resulta patente que en dichas resoluciones no puede entenderse conferido poder alguno al no concurrir los presupuestos más elementales del negocio jurídico del apoderamiento.
9. Igual suerte debe correr el siguiente defecto invocado por el registrador relativo a la existencia de una autocontratación no salvada por ninguna de las dos sociedades, adquirente y transmitente.
Teniendo en cuenta el ámbito de la calificación registral que resulta de los artículos 18 y 65 de la Ley Hipotecaria, aquella se extiende a los supuestos de autocontratación con conflicto de intereses, tal como ha señalado reiteradamente este Centro Directivo en numerosas Resoluciones, como son las de 15 de mayo y 18 de diciembre de 2002, 3 de diciembre de 2004, 6 y 18 de julio de 2006, 14 de mayo y 2 de junio de 2010, 10 de enero, 13 de febrero, 22 y 31 de mayo y 4 de septiembre de 2012, 28 de junio de 2013 y 6 de mayo y 5 de octubre de 2021, entre otras.
Existe autocontratación cuando una persona interviene en un mismo contrato en su propio nombre y en el de la otra parte contratante o incluso cuando representa a ambas partes en el negocio jurídico (cfr. artículos 221.2.º del Código Civil y 267 del Código de Comercio), y para tal supuesto es doctrina consolidada que en la atribución genérica de las facultades o poderes no está comprendido el caso en que en la operación estén en oposición los intereses de una y otra parte. Como la persona que tiene el doble cometido de vender y comprar –en este caso, transmitir y adquirir una finca para pago de una deuda de la que se supone que es acreedor el adquirente frente al transmitente– debe defender, a la vez, intereses contrapuestos, es regla (que tiene su confirmación en el citado artículo 267 del Código de Comercio) que sólo habrá poder de representación suficiente si la persona de quien se reciben los poderes o facultades correspondientes da para ello licencia o autorización especial, o cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato» (cfr. respecto de esta última precisión las Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966; así como la Resolución de 2 de diciembre de 1998). En otro caso, el acto realizado sería considerado nulo, sin perjuicio de su ratificación por la persona a cuyo nombre se otorgó (cfr. artículos 1259 y 1727.2.º del Código Civil), en este caso, por las sociedades representadas (cfr., entre otras, las Resoluciones de este Centro Directivo de 21 de mayo de 1993, 17 de noviembre de 2000, 13 de febrero y 31 de mayo de 2012, 3 de agosto de 2016 y 24 de julio de 2019).
Adviértase que el tratamiento jurídico de rigor que sufre la llamada autocontratación no se debe a obstáculos conceptuales o de carácter dogmático (sobre si cabe que el contrato puede estar integrado por una sola declaración de voluntad), sino a razones materiales de protección de los intereses en juego (dada la necesaria defensa de los intereses de los representados en que se produce un conflicto de intereses por corresponder a una misma persona la representación de intereses contrapuestos).
Como puso de relieve esta Dirección General en Resolución de 15 de junio de 2004, el problema central que plantea la figura de la autocontratación consiste en la determinación del alcance que deba atribuirse a la protección de los intereses susceptibles de ser perjudicados por una determinada forma de actuación del representante porque, al concurrir dos o más esferas jurídicas susceptibles de vinculación por una sola persona, cabe que el vínculo negocial que se constituya por ella se establezca en su provecho o en el de un tercero con detrimento de los legítimos intereses de alguno o de todos los representados.
El ordenamiento jurídico trata de garantizar que la actuación de los gestores de bienes y negocios ajenos se guíe exclusivamente por la consideración de los intereses del principal o «dominus negotii» sin interferencia de los propios del gestor, objetivo que se evidencia en muy diversos preceptos de nuestro ordenamiento jurídico como son: a) los que establecen una prohibición de compra para el mandatario o gestor, que opera incluso en supuestos en que este último ni decide la venta del bien que gestiona ni determina su precio (cfr. artículos 221 y 1459, números 1.º a 4.º, del Código Civil); b) los que sustraen expresamente al ámbito de poder del representante aquellos actos en que medie conflicto de intereses (cfr. artículos 162.2.º y 221 del Código Civil); c) los que configuran una prohibición de concurrencia del gestor en los negocios del principal (cfr. artículos 288 Código de Comercio y 229 de la Ley de Sociedades de Capital).
Por otro lado, según la doctrina de esta Dirección General (vid., entre otras, las Resoluciones de 9 de julio de 2014, 20 de octubre de 2015, 26 de mayo y 3 de agosto de 2016, 9 de marzo y 27 de noviembre de 2017, 31 de agosto y 17 de diciembre de 2020, 5 de octubre de 2021, 27 de julio de 2022, 9 de marzo y 21 de septiembre y 15 de noviembre de 2023 y 13 de febrero y 28 de mayo de 2024, entre otras), al emitir el juicio de suficiencia de facultades representativas acreditadas, el notario debe hacer mención expresa a la facultad de autocontratar o a la autorización para incurrir en conflicto de intereses.
Según la jurisprudencia, la doctrina científica mayoritaria y el criterio de este Centro Directivo, el apoderado sólo puede autocontratar válida y eficazmente cuando esté autorizado para ello por su principal (en este caso la sociedad por medio de su órgano de formación de voluntad, artículo 159 de la Ley de Sociedades de Capital), o el administrador único, como representante orgánico de la sociedad cuando lo esté por la junta general (cfr. Resoluciones de 3 de diciembre de 2004, 18 de julio de 2016 y 28 de abril de 2015 y 11 de abril de 2016), o, en cualquiera de los casos, cuando por la estructura objetiva o la concreta configuración del negocio, quede «manifiestamente excluida la colisión de intereses que ponga en riesgo la imparcialidad o rectitud del autocontrato» (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 1956, 22 de febrero de 1958 y 27 de octubre de 1966, así como la Resolución de 2 de diciembre de 1998).
En lo que al ámbito societario se refiere, se trata de evitar que el apoderado o administrador, por su sola actuación, comprometa simultáneamente los intereses patrimoniales de la sociedad y el suyo propio o los de aquélla y el tercero cuya representación ostente, objetivo legal éste del que existen otras manifestaciones en nuestro Derecho positivo (cfr. artículos 162.2.º, 221 y 1459, números 1.º al 4.º, del Código Civil, 267 y 288 del Código de Comercio y 228 y 229 de la Ley de Sociedades de Capital). La ausencia de actuación representativa se predica tanto del órgano de representación como del apoderado en situación de conflicto pues depende de la concreta circunstancia en que se encuentre un representante en un momento determinado. De aquí que en ambos casos la solución sea la misma: ausencia de actuación representativa que sólo el principal puede dispensar por medio del órgano de expresión de su voluntad: la junta general de socios.
10. En el presente caso es indiscutible que una misma persona actúa en nombre y representación de la sociedad transmitente –como apoderado–, y en nombre y representación de la sociedad adquirente –como administrador–, siendo sus intereses contrapuestos, circunstancia que reconoce el propio recurrente en su escrito de recurso, con riesgo de quiebra de la objetividad del representante y con el consiguiente menoscabo del interés protegido de su representado.
Es cierto que del acta de la junta general y universal celebrada por la sociedad transmitente parece autorizarse el acto traslativo de que se trata. Sin embargo, no sólo dicho acuerdo no es válido, por las razones que se han expuesto en los fundamentos de derecho anteriores, sino que además, en ningún caso excluye la necesidad de que la sociedad adquirente consienta el negocio jurídico en cuestión puesto que como recuerda esta Dirección General (cfr. Resolución de 6 de mayo de 2021), «no es suficiente que ese riesgo haya sido conjurado por una sola de las sociedades representadas (la compradora), sino que es necesaria la adicional autorización por parte de la sociedad vendedora (en nuestro caso la adquirente)».
11. Finalmente, pone de manifiesto el registrador la circunstancia de haber tenido entrada en el Registro, con posterioridad a la escritura de dación para pago de deuda objeto de la calificación impugnada, un burofax y un acta de manifestaciones otorgada por el administrador de la sociedad transmitente con cargo vigente e inscrito en el Registro Mercantil, para hacer constar la falta de validez de la «pretendida» junta general universal celebrada el 27 de febrero de 2024 en Miami y de la cesión en pago de deudas.
Al respecto debe tenerse en cuenta la reiterada doctrina de esta Dirección General según la cual, en aras de la independencia del registrador a la hora de emitir la calificación, es improcedente que se tomen en cuenta meros escritos que denuncien situaciones anormales de títulos inscribibles.
En este sentido, siguiendo el criterio ya apuntado por este Centro Directivo en Resoluciones de 24 de mayo de 2019, 16 de septiembre de 2020, o 3 de febrero, 15 de abril y 20 de septiembre de 2021, se advierte del limitado alcance que ha de darse a los documentos cuya presentación en los registros se pretenda no para obtener o lograr la práctica de un asiento sino con el fin de advertir, ilustrar o incluso condicionar la calificación de otro documento presentado o por presentar y que no deben interferir en ésta, pues sus autores o remitentes tienen abierta la vía judicial para impugnar la validez del acto cuyo acceso registral consideran improcedente o solicitar la adopción de medidas cautelares que impidan que el mismo llegue a tener lugar, con la posibilidad, a fin de enervar los efectos que pudieran derivarse de la publicidad registral o incluso de conseguir un cierre registral, de obtener una resolución que ordene oportunamente la anotación de la demanda o el asiento registral que en su caso corresponda.
No hay que olvidar que el artículo 420 del Reglamento Hipotecario, en sus apartados 1 y 3, ordena a los registradores no extender asiento de presentación de los documentos privados, salvo en los supuestos en que las disposiciones legales les atribuyan eficacia registral; ni de los demás documentos que por su naturaleza, contenido o finalidad no puedan provocar operación registral alguna.
Es indudable que en el presente expediente nos encontramos ante este supuesto, toda vez que se trata de un burofax y un acta de manifestaciones cuya finalidad no es provocar asiento registral alguno, sino demandar del registrador la no inscripción de una escritura pública presentada.
Esta Dirección General ha acordado estimar parcialmente el recurso y revocar la calificación impugnada únicamente en cuanto a la toma en consideración del burofax y del acta de manifestaciones a que se refiere el fundamento de Derecho undécimo, y desestimarlo en cuanto a los restantes defectos objeto de impugnación, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos jurídicos.
