La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia, Sala de lo Civil y Penal, Sección Primera, de 13 de diciembre de 2025, recurso nº 2/2024 (ponente: Carlos Gómez Martínez) desestima la acción de anulación del laudo arbitral de 30 de mayo de 2024, dictado por la Sección de Arbitrajes del Colegio de Administradores de Fincas Illes Balears. Razona el presente fallo del siguiente modo:
“(…) Inadecuación del motivo de impugnación del laudo invocado.
La lectura del escrito iniciador del presente litigo evidencia que la impugnación del laudo está indebidamente fundamentada, desde el punto de vista formal, dado que no se hace mención en él a ningún motivo de orden público que pudiera fundar la petición de nulidad.
Tal y como se ha resumido en el anterior fundamento jurídico, lo que pretende la demandante es que se declare inexistente el convenio arbitral que habría quedado sin efecto por la conducta posterior de las partes en un juicio de desahucio que implicaba la aceptación de la jurisdicción de los tribunales ordinarios para conocer de los conflictos surgidos en la interpretación y cumplimiento del contrato de arrendamiento y, por tanto, la renuncia al pacto arbitral.
En consecuencia, la demanda debió fundarse en la inexistencia de convenio arbitral, esto es en el precepto contenido en la letra a) del art. 41 LA, no en la letra f) de ese mismo precepto.
“(…) Existencia y plena eficacia del convenio arbitral.
De todos modos, no es ya relevante en nuestro ordenamiento jurídico el nomen iurisque la actora de a su pretensión, ni nos hallamos en la época de la editio actionis in iure,ni de la doctrina de la individualización de la pretensión, por lo que esta Sala habrá de analizar los hechos en los que se basa la demanda para determinar si procede o no extraer de ellos la consecuencia jurídica que en ella se pretende y que sí expresa con claridad la demandante, como es la anulación del laudo, con independencia de cuál sea el precepto citado en su fundamentación jurídica y en virtud del principio iuris novit curia.
Pues bien, este tribunal analizará el litigio como si, efectivamente, la demanda se fundase en la inexistencia de convenio arbitral prevista en la letra a) del art. 41 LA como causa de anulación del laudo.
En ese sentido, esta Sala entiende que el ejercicio previo de la acción de desahucio por precario de la propietaria de la nave industrial ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Inca no constituye un acto propio del que se derive la pérdida de efectos del convenio arbitral.
En efecto, los actos propios se definen como expresión inequívoca del consentimiento que actuando sobre un derecho o simplemente sobre un acto jurídico, concretan efectivamente lo que ha querido su autor y, además, causan estado frente a terceros. Constituyen un límite del ejercicio de un derecho subjetivo o de una facultad, como consecuencia del principio de la buena fe y, particularmente, de la exigencia de observar, dentro del tráfico jurídico, un comportamiento coherente, siempre que concurran los requisitos o presupuestos que la jurisprudencia exige para su aplicación, cuales son que sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer, sin duda alguna, una determinada situación jurídica afectante a su autor y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una contradicción o incompatibilidad según el sentido que de buena fe hubiera de atribuirse a la conducta anterior.
Pues bien, la interposición de la demanda de desahucio por precario no es acto propio que impida a la arrendadora hacer uso del convenio arbitral para instar la resolución del contrato de arrendamiento por impago de las rentas y para reclamar el importe de estas, por las siguientes razones:
a) Falta de identidad subjetiva entre ambos actos por cuanto las partes del juicio de desahucio por precario no son las mismas, al haberse dirigido aquella demanda contra «actuales e ignorados ocupantes de la nave», no contra quien era arrendatario según el contrato locativo en el que se incluyó el convenio arbitral.
b) La causa petendi de una y otra pretensión no es la misma ya que la del desahucio por precario es la falta de título que legitime la ocupación de la nave y, en cambio, la que se ejerce ante el árbitro se basa, precisamente, en lo contrario, esto es, en la existencia de un título, esto es, el contrato de arrendamiento que se habría incumplido y que contiene la cláusula arbitral.
c) El eventual efecto de renuncia al arbitraje que pudo haber tenido el acto de haber acudido la arrendadora a la jurisdicción ordinaria quedó neutralizado por la posterior suspensión del proceso instada por ambas partes.
Por todo ello procederá desestimar la demanda de anulación del laudo arbitral que dio origen al presente proceso”.
