La Sentencia de la Audiencia Privincial de Madrid, Sección Vigesimoprimera, de 27 de febrero de 2024, recurso nº 314/2023 (ponente: Guillermo Ripoll Olazabal) confirma la decisón de instnacia. Los hechos fueron los siguientes: Los demandantes, D. Pedro Miguel y Dña. Valle , son dos ciudadanos británicos, que el 22 de junio de 2006 suscribieron con una sociedad marroquí, Property Logic Morocco SARL, un convenio para la compra y venta de un apartamento … en un complejo de viviendas a construir en una parcela del centro turístico de Saidia (Marruecos), por un precio estipulado de 2.096.111 dirhams marroquís (iva incluido), a satisfacer, 3.000 dirhams ya abonados de reserva; el 20% del montante del precio (419.222,20 dirhams) el 5 de julio de 2006; otro 20% del precio, iva incluido, al inicio de la construcción; y el 60% restante, iva incluido, a la terminación. El plazo de entrega del inmueble se convenía aproximadamente en 21 meses a partir de la fecha de obtención del permiso de construir, y se señalaba en el documento como domicilio de notificaciones del vendedor uno en la localidad de Benahavis (Málaga), conteniendo el citado documento una sumisión jurisdiccional a los tribunales de Oujda (Marruecos). La promoción inmobiliaria fracasó, y el inmueble no se entregó a los demandantes, que promueven el juicio ordinario de que dimana el presente rollo de apelación reclamando a las demandadas, Banco Santander SA y Cajamar Caja Rural Sociedad Cooperativa de Crédito, las cantidades satisfechas para la adquisición del inmueble. La demanda se funda esencialmente en atribuir a una sociedad española, Property Logic Investments SL la condición de promotora inmobiliaria; y aplicarle una conocida doctrina jurisprudencial que declara que: «En las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968 las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad».
De acuerdo con el presente Auto:
«(…) Que la ley aplicable a la adquisición del inmueble no es la española sino la marroquí, pocas dudas ofrece en opinión del tribunal. Tanto apliquemos el Convenio de Roma de 19 de junio de 1980 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, como las disposiciones del Código Civil, entonces vigentes de Derecho internacional privado, la ley aplicable al contrato era la marroquí.
Lo que el tribunal no ve tan claro es que la ley aplicable a la compraventa del inmueble, sea contrato de compraventa, promesa de compraventa, o similar, determine la aplicación de la Ley 57/1968 y la disposición adicional primera de la ley de ordenación de la edificación.
De ahí, la comprensible insistencia de la parte demandante, y ahora apelante, en atribuir la condición de promotora a la sociedad española Property Logic Investments SL. No es el planteamiento de la parte demandante tan desenfocado.
Cuando se dicta la ley 57/1968, que regula la percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, el legislador estaba pensando, indudablemente, en la construcción de viviendas en territorio nacional para dar una solución habitacional, permanente o de temporada, a sus ciudadanos.
Podemos entender, razonablemente, que cuando se pronuncia la ley de ordenación de la edificación en el año 1999, el legislador debió continuar con la anterior inercia.
Conforme al artículo 3 del Código Civil, las normas han de ser interpretadas conforme a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas, atendiendo fundamentalmente a su espíritu y finalidad.
Dejando aparte supuestos de posible fraude de ley, en la realidad actual no resulta tan impensable que una promotora inmobiliaria española promueva la construcción de un complejo residencial en otro país (Marruecos es un buen ejemplo, como lo puede ser Túnez, Italia o Francia), dirigido en buena parte a adquirentes españoles, celebrándose los contratos en España, e ingresándose las cantidades a cuenta de la adquisición de las unidades inmobiliarias en cuentas de la promotora en España. Mantener que en tales casos no se aplica la Ley 57/1968 ni la disposición adicional de la ley de ordenación de la edificación, debido a que la ley aplicable a la relación contractual no es la española (por estipulación contractual o por normativa legal), no lo ve el tribunal nada claro.
Más nos parece, que la figura del promotor atraerá la aplicación de la normativa nacional (Ley 57/1968 y disposición adicional primera de la ley de ordenación de la edificación)»..
«(…)- Lo que sucede en este concreto caso es que la promotora inmobiliaria no es una sociedad española sino una sociedad marroquí, hallándose muy tenue la ligazón de los hechos con la normativa nacional.
Recordemos que el contrato consta celebrado en Oujda (Marruecos). Es cierto que los compradores eran residentes en el Reino Unido y se les remitió el contrato para su firma a su domicilio, pero en ningún caso el contrato se suscribió en territorio nacional. El objeto era la adquisición de un apartamento en una localidad marroquí. La promotora y parte contractual era una sociedad marroquí. Y los contratantes se sometían jurisdiccionalmente a los tribunales de Oujda (Marruecos).
Si entendemos, en el enfoque legal de la parte demandante y apelante, que la figura principal para atraer la aplicación de la legislación española es el promotor inmobiliario, en este caso esta entidad no es española sino marroquí.
Valorada en su conjunto la prueba practicada, la sociedad de responsabilidad limitada española Property Logic Investments, constituida por escritura pública de fecha 31 de enero de 2006, no actuó como promotora de la edificación, sino primeramente, promoviendo comercialmente el proyecto inmobiliario (marketing), y después facilitando a los adquirentes los pagos a través de transferencias en divisas marroquís»-
«…) Así que tanto nos fijemos en la legislación aplicable a la relación contractual referida a la adquisición del inmueble (como hace la sentencia recurrida), como si lo hacemos a la figura del promotor inmobiliario (preferida por el tribunal), la vinculación con la normativa nacional resulta prácticamente irrelevante, lo que hace decaer la pretensión de la parte actora».
«(…) Es bien cierto, como ha apuntado la parte apelante, que este tribunal se ha pronunciado en dos ocasiones sobre la aplicación de la normativa nacional a adquisiciones inmobiliarias en el extranjero, concretamente en Brasil ( sentencias de 26 de febrero y 11 de junio de 2019). La primera de estas sentencias fue casada por el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de octubre de 2022, pero la misma no se pronunció sobre la cuestión de la normativa aplicable. En todo caso, el supuesto era bastante distinto, pues el contrato se había celebrado en territorio nacional, con sometimiento a la legislación española».
«(…) Procede, pues, desestimar el recurso de apelación interpuesto y confirmar la sentencia recurrida».
