La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 20 de octubre de 2023, estima parcialmente el recurso interpuesto respecto de la exigencia de certificado necesario para la inscribibilidad de los documentos públicos extranjeros o bien el certificado sucesorio europeo a los efectos de título de la sucesión y demás defectos mantenidos por la registradora. De conformidad con la presente resolución:

“(…) 1. Debe decidirse en este expediente si es o no inscribible una escritura de adjudicación de herencia (a la que se aplica la ley alemana) y compraventa autorizada por un notario alemán, el día 17 de marzo de 2023, que se presenta en el Registro de la Propiedad de Torredembarra acompañada de certificado de defunción y acta de apertura de disposición testamentaria por el Juzgado de Primera Instancia alemán de Schwäbisch Hall.

La registradora suspende la inscripción con base en los siguientes motivos:

«– No se acompaña el certificado necesario para la inscribibilidad de los documentos públicos extranjeros que requiere el Reglamento Reglamento [sic] (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo, o bien el certificado sucesorio europeo a los efectos de título de la sucesión.

– No se acompaña el certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de España. Respecto del negocio jurídico de compraventa, no se incluye manifestación alguna relativa al domicilio familiar que exige la legislación tanto de derecho común como de derecho catalán. Tampoco se hace manifestación alguna relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, siendo la vivienda que se vende un elemento privativo de una propiedad horizontal. Tampoco se acompaña cédula de habitabilidad del inmueble.»

Respecto de la exigencia relativa al certificado del Registro General de Actos de Última Voluntad de España, la recurrente se limita a afirmar, en su escrito de impugnación, que lo acompaña. Por ello, esa cuestión no debe ser analizada en este expediente.

2. Como cuestión previa, en cuanto el alcance y efectos de la calificación sustitutoria, es necesario aclarar que es doctrina consolidada de este Centro Directivo que el artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria no contempla aquella calificación como un recurso impropio que se presenta ante otro registrador, sino como un medio de obtener una segunda calificación, ceñida a los defectos expresados por el registrador sustituido. Por ello, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual deberá ceñirse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad –cfr. artículo 19 bis.5.ª, de la Ley Hipotecaria– (Resoluciones de 2 de marzo de 2009, 11 y 28 de junio de 2014, 25 de mayo de 2015 y 10 de marzo y 20 de abril de 2016, 10 de enero de 2022 y 13 de junio de 2023, entre otras).

La intervención del registrador sustituto se limita a confirmar o revocar la nota de calificación y en este último caso y si la revocación es total, debe acompañar el texto comprensivo de los términos en que deba practicarse el asiento (cfr. artículo 19 bis.3.ª de la Ley Hipotecaria).

El párrafo segundo de la regla quinta del artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria dispone que: «En la calificación el registrador sustituto se ajustará a los defectos señalados por el registrador sustituido y respecto de los que los interesados hubieran motivado su discrepancia en el escrito en el que soliciten su intervención (…)», y debe entenderse, conforme a lo expuesto anteriormente, que la calificación sustitutoria no es un recurso sino una segunda calificación. Esta norma debe interpretarse en el sentido de que los interesados deberán manifestar respecto a cuáles de los defectos de los contenidos en la nota de calificación deberá pronunciarse el registrador sustituto, máxime cuando la calificación sustitutoria deberá ajustarse a los defectos observados en la nota de calificación del registrador sustituido. Si el desacuerdo es respecto a la total nota de calificación debe bastar para ello con expresar genéricamente dicha discrepancia.

De ello se desprende que, del mismo modo que no puede el registrador sustituto añadir nuevos defectos a los inicialmente apreciados por el sustituido, sino que su calificación debe ceñirse a los defectos planteados y a la documentación aportada inicialmente, tampoco su eventual calificación negativa puede ser objeto de recurso, sino que en tal caso devolverá el título al interesado a los efectos de subsanación de los defectos o en su caso para que pueda proceder a la interposición del recurso frente a la calificación del registrador sustituido ante esta Dirección General, el cual, como se ha expresado anteriormente, deberá limitarse a los defectos señalados por el registrador sustituido con los que el registrador sustituto hubiere manifestado su conformidad (artículo 19 bis.5.ª de la Ley Hipotecaria).

En el presente caso el registrador sustituto ha confirmado la calificación de la registradora sustituida, pero ha añadido otros defectos por lo que la presente Resolución, conforme al precepto legal señalado, debe limitarse a revisar la calificación de la registradora sustituida, única legalmente recurrible.

3. También como cuestión previa, debe tenerse en cuenta que, como tiene declarado el Tribunal Supremo, Sala Tercera, en Sentencia de 22 de mayo de 2000, el objeto del recurso contra la calificación negativa del registrador no es el asiento registral sino el propio acto de calificación de dicho funcionario, de manera que se trata de declarar si esa calificación fue o no ajustada a Derecho. El hecho de que sea el acto de calificación el que constituye el objeto del recurso tiene importantes consecuencias, entre ellas que, por imperativo del artículo 326 de la Ley Hipotecaria, el recurso debe recaer exclusivamente sobre las cuestiones que se relacionen directa e inmediatamente con la calificación del registrador, pues, de no ser así, y estimarse otros defectos no incluidos en la misma supondría indefensión para el recurrente (vid., entre otras muchas, las Resoluciones de 24 de marzo de 2004, 13 de diciembre de 2010 y 6 de noviembre de 2017).

Hechas las anteriores precisiones sobre el objeto del recurso, es la calificación tal y como ha sido formulada en el presente caso la que debe ser objeto de análisis, sin que pueda decidirse sobre otras cuestiones que derivan de preceptos vigentes en el momento del otorgamiento y al tiempo de la presentación al Registro del documento calificado.

Entre tales cuestiones cabe citar la relativa a normas tan relevantes como las disposiciones que se contienen en la Ley 29/2015, de 30 de julio, de cooperación jurídica internacional en materia civil, que dedica su Capítulo VI a la inscripción en Registros públicos, disponiendo su artículo 58 que el procedimiento registral, los requisitos legales y los efectos de los asientos registrales se someterán, en todo caso, a las normas del Derecho español; y su artículo 60 que «los documentos públicos extranjeros extrajudiciales podrán ser inscritos en los registros públicos españoles si cumplen los requisitos establecidos en la legislación específica aplicable y siempre que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen».

Asimismo, el art. 56 establece lo siguiente: «1. Los documentos públicos expedidos o autorizados por autoridades extranjeras serán ejecutables en España si lo son en su país de origen y no resultan contrarios al orden público. 2. A efectos de su ejecutabilidad en España deberán tener al menos la misma o equivalente eficacia que los expedidos o autorizados por autoridades españolas» [cfr., para los supuestos en que sea aplicable según su ámbito normativo, con carácter preferente a lo dispuesto en la Ley 29/2015, la disposición adicional tercera de la Ley 2/2015, de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, según la cual un documento público extranjero no dictado por un órgano judicial es título para inscribir el hecho o acto de que da fe siempre que cumpla los siguientes requisitos: a) que el documento ha sido otorgado por autoridad extranjera competente conforme a la legislación de su Estado; b) que la autoridad extranjera haya intervenido en la confección del documento desarrollando funciones equivalentes a las que desempeñan las autoridades españolas en la materia de que se trate y surta los mismos o más próximos efectos en el país de origen; c) que el hecho o acto contenido en el documento sea válido conforme al ordenamiento designado por las normas españolas de Derecho internacional privado, y d) que la inscripción del documento extranjero no resulte manifiestamente incompatible con el orden público español].

Debe recordarse, como ha puesto de relieve este Centro Directivo (cf., entre otras, las Resoluciones de 6 de marzo de 2020 y 12 de enero de 2023), que el procedimiento registral es competencia exclusiva de la ley española, cuyas normas son de aplicación preferente, según establece la letra f) de la disposición adicional primera de la Ley 29/2015, siempre que sean compatibles con lo dispuesto en dicha ley: «Las normas de la Ley y Reglamento Hipotecarios, así como del Código de Comercio y del Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del Registro Mercantil, reguladoras de la inscripción de documentos extranjeros en cuanto sean compatibles con lo dispuesto en esta ley».

Por tanto, el Derecho español puede establecer los requisitos que se estimen adecuados para la inscripción en forma compatible con el Derecho europeo. Así se afirmó por la Sentencia del Tribunal de Justicia de 9 de marzo de 2017, C-342/15, Piringer, que recuerda la compatibilidad del artículo 56 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea con la normativa de un Estado miembro al establecer requisitos necesarios en la constitución o transferencia de derecho reales inmobiliarios. Entre estos requisitos está la equivalencia formal y material entre el documento notarial extranjero y el otorgado ante notario español.

4. Respecto del fondo del presente recurso, por lo que se refiere al certificado sucesorio europeo, tal como es previsto en el Título VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 4 de julio de 2012, debe tenerse en cuenta que tiene la consideración de título sucesorio a los efectos del Registro. El párrafo primero del artículo 14 de la Ley Hipotecaria (modificado por las leyes 15/2015 y 29/2015) establece que: «El título de la sucesión hereditaria, a los efectos del Registro, es el testamento, el contrato sucesorio, el acta de notoriedad para la declaración de herederos abintestato y la declaración administrativa de heredero abintestato a favor del Estado, así como, en su caso, el certificado sucesorio europeo al que se refiere el capítulo VI del Reglamento (UE) n.º 650/2012».

En general, dicho certificado servirá de título formal acreditativo de la cualidad de heredero (cfr. el apartado 2 del artículo 69 del Reglamento), si bien, a efectos de la inscripción en el Registro de la Propiedad habrá de ser complementado en su caso por los requisitos impuestos por la ley nacional para la práctica de aquélla.

Como ha puesto de relieve este Centro Directivo (vid., entre otras la Resolución de 25 de agosto de 2021), el uso del certificado sucesorio europeo es voluntario –vid. considerando 69 y artículo 62 del Reglamento (UE) n.º 650/2012–.

El considerando 69 establece que la utilización del certificado no debe ser obligatoria. Ello supone que las personas con derecho a solicitar un certificado no deben estar obligadas a hacerlo, sino que, por el contrario, deben tener libertad para recurrir a los demás instrumentos que dicho Reglamento pone a su disposición (resoluciones, documentos públicos o transacciones judiciales) para lograr las finalidades de este.

En el presente caso, el título de la sucesión es un pacto sucesorio. Este pacto está indubitadamente sujeto a Derecho alemán tanto en su existencia y validez como título sucesorio, como en cuanto a la determinación de la ley aplicable a la liquidación de la herencia.

En España el pacto sucesorio alemán es un título sucesorio incluido en el artículo 14 de la Ley Hipotecaria, aun sujeto a la ley alemana.

En el Derecho alemán, si la sucesión se basa en una disposición de última voluntad que además está recogida en una escritura pública, es suficiente para la inscripción, si en vez del «Erbschein», o certificado sucesorio alemán para acreditar la cualidad de heredero, se aporta dicha disposición de última voluntad junto con el protocolo judicial de apertura; si el Registro de la Propiedad considera que la sucesión no está probada por estos documentos, puede exigir la presentación de un «Erbschein» o de un certificado sucesorio europeo (cfr. parágrafo 35 de la «Grundbuchordnung»). Es por tanto una disposición de última voluntad válida y que debe ser eficaz en todos los Estados miembros.

5. En la escritura calificada el notario autorizante incorpora los documentos pertinentes que acreditan el título sucesorio y emite juicio sobre la validez y eficacia de este conforme a la ley material aplicable.

Dicho notario hace constar lo siguiente: «Los comparecientes exhiben copia legalizada del acta de apertura de testamento de 29 de junio de 2022, expedida por el Juzgado de Primera Instancia de Schwäbisch Hall en funciones de Tribunal Sucesorio, y el certificado de defunción de la causante, que incorporo en forma de copias legalizadas a esta escritura. Yo, el Notario, certifico por la presente que el señor G. F. H. E., en su calidad de heredero único de su esposa, se ha convertido en titular único de la sucesión en su conjunto (…)»; y añade que la misma escritura «deberá surtir efectos en Alemania, con independencia de la efectividad que la misma pudiese tener en España, y que surtiría efectos jurídicos equivalentes en caso de que el objeto estuviese sito en Alemania (equivalencia de efectos jurídicos)». Además, consta incorporada copia legalizada de la escritura de capitulaciones y pacto sucesorio a que se refiere dicha acta judicial de «apertura de testamento» y certifica que ha consultado el Registro Central de Últimas Voluntades alemán y ha constatado que no existe más disposición testamentaria que dicho pacto sucesorio.

También transcribe el notario las normas que considera pertinentes y que se refieren a la ley aplicable y al derecho material relativo al régimen económico matrimonial y al de sucesiones.

De tales normas transcritas por el notario autorizante resulta la ley aplicable –por aplicación de los artículos 21.1 del Reglamento (UE) n.º 650/2012, entre otros artículos de este que cita–, las normas del BGB relativas a la aplicación del régimen económico matrimonial de comunidad de bienes pactado mediante capitulaciones (parágrafos 1416, patrimonio común; 1476, reparto del remanente; 1482, integración de la cuota del cónyuge premuerto sobre el patrimonio común en la masa hereditaria); y las normas relativas al derecho sucesorio (parágrafos 1943, aceptación y repudiación de la herencia; 1943, plazo para repudiar la herencia; 1922, sucesión hereditaria a título universal; 1941, pacto sucesorio). Si el registrador entendiese que de alguno de dichos preceptos no se deriva la conclusión de que el compareciente es heredero y puede actuar en tal concepto a los efectos de modificar el contenido del Registro tendría que haber expresado el motivo concreto de su rechazo.

Por ello, y habida cuenta de que ninguna objeción opone en cuanto a la equivalencia funcional de dicha escritura respecto de la que se exige en el ordenamiento español, el defecto, tal como ha sido expresado, no puede ser confirmado.

6. Por lo que atañe a la compraventa, la registradora exige la manifestación relativa al estado de deudas de la comunidad de propietarios, puesto que la vivienda objeto de la venta es un elemento privativo de una propiedad horizontal.

El artículo 553-5, apartado 2, del Código Civil de Cataluña dispone: «Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas (…)».

En el presente supuesto no existe dicha renuncia, por lo que el defecto debe ser confirmado.

También exige la registradora que se acompañe cédula de habitabilidad del inmueble, criterio que, igualmente, debe ser confirmado, por aplicación de lo establecido, con carácter imperativo, en el artículo 26, apartado 2, de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, de la Comunidad Autónoma de Cataluña («en cualquier transmisión, por venta, alquiler o cesión de uso, incluidas las derivadas de segundas y sucesivas transmisiones, es preciso acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad, mediante la entrega o disposición de la cédula de habitabilidad vigente, de cuya presentación puede exonerarse en los supuestos y con las condiciones que establece el artículo 132.a.»), y en el artículo 135, apartado 1, según el cual: «Los registradores no pueden inscribir en el Registro de la Propiedad escrituras que no hayan cumplido lo establecido en los artículos 132 a 134, relacionadas con los deberes y obligaciones que en ellos se establecen»; y, según lo dispuesto en el artículo 132, «los notarios, antes de autorizar la suscripción de un acto de transmisión o cesión del uso de viviendas, deben exigir el cumplimiento de las disposiciones de la presente ley, especialmente las siguientes: a) La vivienda debe gozar de cédula de habitabilidad vigente (…) Solo en el supuesto de transmisión de viviendas que no sean de nueva construcción, los adquirentes pueden exonerar de forma expresa de esta obligación de los transmitentes, siempre que mediante un informe emitido por un técnico competente se acredite que la vivienda puede obtener la cédula de habitabilidad después de la ejecución de las obras de rehabilitación». Y en el presente caso no se ha acreditado la exoneración expresa y el informe técnico que, según tales disposiciones legales permitiría prescindir de la referida cédula de habitabilidad.

Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso parcialmente, respecto de la exigencia de certificado necesario para la inscribibilidad de los documentos públicos extranjeros o bien el certificado sucesorio europeo a los efectos de título de la sucesión, y desestimarlo respectos de los demás defectos mantenidos por la registradora, en los términos que resultan de los anteriores fundamentos de Derecho”.