La Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 30 de septiembre de 2025, desestima el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Gandía n.º 3, por la que se suspende una escritura de donación. De acuerdo con el organismo directivo:
1. Se debate en este expediente si es o no inscribible una escritura de donación otorgada por doña A. H. E. M., viuda y de nacionalidad española –anteriormente de nacionalidad marroquí–, a favor de su nieto, respecto de las fincas registrales 3.229 y 3.230 del término de Palma de Gandía.
El registrador suspende la inscripción por falta de tracto sucesivo, al figurar inscrita la finca 3.229 a favor de dicha señora «para su comunidad de bienes con sujeción a su régimen legal en su país», y la finca 3.230 «con carácter privativo por confesión de su esposo, con sujeción a su régimen matrimonial». Considera que, al encontrarse dichos asientos bajo la salvaguardia de los tribunales, su rectificación requiere el consentimiento de los herederos del esposo fallecido de la donante o, en su defecto, la correspondiente resolución judicial. Como segundo defecto invoca la infracción del principio de especialidad, por no constar constituida servidumbre alguna entre dichas fincas.
El notario recurrente se refiere únicamente al primero de los defectos señalados, y sostiene que el régimen económico-matrimonial legal vigente en el momento de la adquisición era el de separación de bienes marroquí, de modo que las fincas correspondían en exclusiva a la compradora, sin atribución alguna al marido.
Alega, que respecto de la finca 3.229, la escritura que motivó el asiento contenía un error, en la medida que afirmaba que los cónyuges estaban casados bajo el régimen de comunidad de bienes, sin precisar si era legal o convencional, error que considera subsanado mediante la escritura de rectificación presentada. Estima igualmente errónea la actuación de la registradora al practicar la inscripción «para su comunidad de bienes» al ostentar los cónyuges la nacionalidad marroquí y ser tal régimen incompatible, siendo además frecuente en dicho Registro la inscripción de adquisiciones por cónyuges de esa nacionalidad. Entiende, en consecuencia, que el error de concepto cometido puede rectificarse con la escritura presentada de compraventa de la finca 3.230 –en la que los cónyuges manifestaron estar casados bajo el régimen legal de su país–, por tratarse de un documento auténtico y fehaciente que acredita el error padecido.
En el caso de la finca 3.230, considera igualmente que los asientos registrales incurren en error de concepto, al hacer constar la adquisición «con carácter privativo por confesión de su esposo», cuando del título resultaba de forma expresa el carácter privativo de la adquisición conforme al régimen legal aplicable. Aunque reconoce la innecesaridad de la cláusula en la que el marido reconoce el carácter privativo del dinero empleado por su esposa, entiende que la inscripción debió practicarse únicamente «conforme al régimen de su país».
2. Ha sido doctrina reiterada de esta Dirección General (cf. Resoluciones citadas en los «Vistos») que en las adquisiciones llevadas a cabo por personas cuyo régimen económico-matrimonial esté sujeto a una Ley extranjera, no es preciso que éstos manifiesten ni acrediten a priori cuál es su régimen económico matrimonial, bastando que la inscripción se practique a favor del adquirente o adquirentes casados, haciéndose constar en la inscripción que se verifica con sujeción a su régimen matrimonial (artículo 92 Reglamento Hipotecario), indicando cuál es ese régimen «si constare» (tal y como expresa la disposición «in fine» de ese precepto reglamentario), difiriendo la prueba para el momento de la enajenación posterior, pues dicha expresión de régimen podía obviarse si después la enajenación o el gravamen se hacía contando con el consentimiento de ambos (enajenación voluntaria), o demandando a los dos (enajenación forzosa), lo que no ocurre en el presente caso, al haber fallecido el esposo.
Concretamente, en el supuesto de este expediente, en el caso de la finca 3.229, se determinó en la escritura de compra de forma –se supone– que incorrecta e incompleta el régimen matrimonial, al señalarse que era el de comunidad de bienes –sin precisar si se trataba de un régimen legal o convencional–, y se hizo constar en la inscripción, al inscribir el bien «para su comunidad de bienes con sujeción a su régimen legal en su país».
En el caso de la otra finca, en aplicación del artículo 92 del Reglamento Hipotecario no se determinó ni acreditó el régimen aplicable, resultando únicamente de la escritura que motivó el asiento que los cónyuges estaban casados conforme al régimen matrimonial de su país. No obstante, la cláusula tercera de esa escritura contenía un reconocimiento de privatividad por parte del marido respecto del dinero empleado por la esposa para la compra, lo que llevó a practicar la inscripción “con carácter privativo por confesión”. Si bien es cierto, que en estos supuestos debió exigirse, conforme al artículo 36 del Reglamento Hipotecario, que se acreditara que la legislación extranjera permitía la atribución de privatividad del bien adquirido. En definitiva, el Registro publica una titularidad de la esposa en la que –como ocurriría si se tratara de cónyuges bajo la ley española y concretamente el Código Civil– requeriría para transmitir –dado el fallecimiento del cónyuge confesante–, el consentimiento de los herederos forzosos de éste.
3. Respecto a la posible rectificación del error a que alude el notario, debe recordarse, como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, que los asientos registrales están bajo la salvaguardia de los tribunales y producen todos sus efectos en tanto no se declare su inexactitud (artículo 1, párrafo tercero, de la Ley Hipotecaria).
En consecuencia, la rectificación de los mismos exige, bien el consentimiento del titular registral y de todos aquellos a los que el asiento atribuya algún derecho lógicamente siempre que se trate de materia no sustraída al ámbito de autonomía de la voluntad, bien la oportuna resolución judicial recaída en juicio declarativo entablado contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho (cfr., entre otras, las Resoluciones de 2 de febrero de 2005, 19 de diciembre de 2006, 19 de junio de 2010, 23 de agosto de 2011, 5 y 20 de febrero y 27 de marzo de 2015, 11 de septiembre de 2017, 24 de septiembre de 2020 y 19 de enero de 2022).
La rectificación registral se practica conforme a lo dispuesto en el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que contempla diversos supuestos de inexactitud del Registro que debe repararse: a) no haber tenido acceso al Registro alguna relación jurídica inmobiliaria; b) haberse extinguido algún derecho que conste inscrito o anotado; c) la nulidad o error de algún asiento, y d) la falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, cualquier otra causa no especificadas anteriormente; en este último supuesto, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial.
No obstante, esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011, 29 de febrero de 2012, 9 de junio de 2017, 22 de marzo de 2018 y 17 de enero de 2020) que cuando la rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley Hipotecaria.
Sobre este particular, señaló la Resolución de 10 de noviembre de 2022 que «según esta doctrina este Centro Directivo ha aceptado la rectificación del contenido del Registro, y del carácter ganancial del bien, cuando de la documentación aportada ha resultado, indubitadamente, que el bien carecía de la cualidad publicada por el Registro de la Propiedad. Entre los documentos fehacientes en que se puede fundar la rectificación registral se incluye el referido en el artículo 60 de la Ley de Registro Civil, según el cual para hacer constar en este Registro expresamente el régimen económico legal aplicable a un matrimonio ya inscrito cuando –como ocurre en el presente caso– aquél no constase con anterioridad y no se aporten escrituras de capitulaciones será necesaria la tramitación de un acta de notoriedad. Deberá tenerse presente, en todo caso, que la rectificación no podrá perjudicar los derechos adquiridos por tercero de buena fe durante la vigencia del asiento que se declare inexacto –cfr. los artículos 1333 del Código Civil, 60 de la Ley de Registro Civil y 28 del Reglamento (UE) 2016/1103-».
4. En el supuesto de hecho del presente expediente, en la escritura de rectificación otorgada ante el notario de Oliva, don Vicent Simó Sevilla, el día 5 de noviembre de 2024, comparece doña A. H. E. M., que anteriormente se llamaba A. H, en la que manifiesta, entre otras cosas que «(…) La compareciente y su marido se casaron el 23.10.1986, bajo la vigencia del código del estatuto personal o mudawana de 1957, que perpetuó el derecho musulmán de inspiración malikí y mantuvo el principio de la separación absoluta de bienes (…)».
Sin embargo, y sin entrar en otras cuestiones, la rectificación se pretende en base a una mera escritura de manifestaciones de doña A. H. E. M., pero sin que se acredite de manera indubitada la certeza de los hechos que manifiesta, entre otros mediante certificado de matrimonio expedido en Marruecos, de la fecha del matrimonio, de la ley personal común de los contrayentes (cfr. artículo 9.2 del Código Civil, según redacción dada por el artículo 1 de la Ley 11/1990, de 15 de octubre) y de los demás elementos que puedan determinar que a la fecha del matrimonio, 1986, ambos contrayentes debían quedar sujetos al régimen de separación de bienes de Marruecos.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la nota de calificación del registrador.
