La mera subrogación en la posición de arrendador, no implica la obligatoriedad a la sumisión a la mediación al no ser un pacto contractual (AAP Valencia 5 mayo 2020)

El Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, Sección decimoprimera, de 5 de mayo de 2020 estimó un de apelación interpuesto contra un Auto dictado por el Juzgado de Primera Instancia Instrucción número 6 del Lliri revocando la resolución recurrida y acordando en su lugar desestimar una declinatoria. De acuerdo con la Audiencia:

«(…) La demandante interpuso recurso de apelación, alegando en síntesis: en el contrato de arrendamiento de 1 de julio de 2016, no existe cláusula alguna de sometimiento a arbitraje o mediación. En el presente caso el demandante ejercita las acciones de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas, correspondientes a los meses de octubre 2018, noviembre 2018, diciembre 2018 y enero de 2019. Ella adquirió el inmueble arrendado mediante Decreto de adjudicación, dictado el 19 de Enero de 2018, por el Juzgado de Primera Instancia número 1 de Lliria, ejecución hipotecaria 421/2014, subrogación que fue comunicada a la parte arrendataria y aceptada por ésta. La subrogación en la posición de arrendadora lo fue respecto al contrato suscrito en fecha 1 de julio de 2016. En cualquier caso y aún en el supuesto de que dicha acta se refiriese al contrato de arrendamiento objeto de esta litis, hecho que negamos tajantemente, el mismo se refiere a una deuda preexistente en el año 2017 así como a unas obras a realizar en el inmueble, objeto de discusión que nada tiene que ver con la acción ejercitada por mi mandante y que no es otra que el desahucio por impago de las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre octubre 2018 y enero 2019, ambos inclusive. En la citada acta se fija que, si existe incumplimiento respecto al reconocimiento de deuda del año 2017 o a las obras a ejecutar, este incumplimiento se resolverá por el servicio de mediación, pero en ningún caso existe una sumisión a mediación para cualquier controversia o incumplimiento contractual. La mediación se encuentra delimitada a unos hechos concretos (deuda 2017 y obras) no pudiendo extenderse más allá de lo acordado por las partes que lo suscribieron. En conclusión: no existe cláusula alguna en el contrato de sometimiento a mediación, por lo que no puede verse obligada la demandante a acudir a dicho servicio; el acta del servicio de mediación aportada a autos fue suscrita por personas distintas a la demandada y demandante, por lo que ninguna trascendencia puede tener en los presentes autos un documento suscrito por terceros distintos de la parte arrendataria; no consta en el acta que el acuerdo se refiera al contrato de arrendamiento objeto de autos, por lo que en nada puede afectar a este proceso; y, en cualquier caso, el acuerdo ante el servicio de mediación se refiere a unas rentas y obras que no son objeto de la presente acción de desahucio por falta de pago, no siendo objeto del proceso el cumplimiento del citado acuerdo (…).- Sobre la falta de jurisdicción y el sobreseimiento del proceso. Se considera relevante: 1º) La legitimación activa nace del contrato de arrendamiento celebrado el día 1 de julio de 2016 entre doña Camila , arrendadora, y la demandada, arrendataria, sobre la vivienda sita en la … de la Pobla de Valbona, la que subastada y adjudicada a la ejecutante le fue cedido el remate a la actora de este procedimiento. 2º) La demandada y la anterior arrendadora en 11 de julio de 2017, ante el servicio de mediación llegaron a una serie de acuerdos: 1º) la demandada reconoce adeudar las rentas de los meses de mayo, junio y julio de 2017, comprometiéndose a esta último a su pago en un mes, así como que adeuda el importe de basura, reciclaje y alcantarillado y tres cuotas de agua; 2º) ambas partes deciden continuar el contrato de arrendamiento comprometiéndose la arrendadora (se entiende que es un error, quiere decir arrendataria), a no acumular ninguna mensualidad, pagando del día 1 al 10 de cada mes, abonar el 15 de octubre de 2017, al menos 100 euros para amortizar la deuda, en casos de que la demandada recupere la paga o encuentre un trabajo a pagar 100 euros al mes; 3º) en cuanto a las reparaciones que deben hacerse la vivienda la arrendataria se compromete a realizar las gestiones para su reparación; (no existe pacto cuarto), y en el 5º) se acordó que en caso que no se cumplan los acuerdos alcanzados, las partes revisarán las condiciones y la continuidad del alquiler acordando acudir al servicio de mediación para la toma de acuerdos si así lo decidiesen. La cuestión controvertida radica en determinar sí en virtud del sometimiento a mediación del litigio nacido por el impago de rentas con la anterior arrendadora, y el acuerdo transcrito en el mismo trasciende a la demandante actual y por tanto excluye el conocimiento de la acción ejercitada. Se tiene en consideración que en el contrato de arrendamiento no se pactó entre arrendadora y arrendataria el sometimiento a la mediación para la resolución de las controversias que pudiesen plantearse, por ello se acepta la alegación del recurrente, en el sentido de que la mera subrogación en la posición de arrendador, no implica la obligatoriedad a la sumisión a la mediación al no ser un pacto contractual. Por eso se ha sostenido que la vinculacion derivaría de la extensión a éste litigio de los pactos alcanzados en el acuerdo de julio de 2017, en el que no intervino el demandante y que se concluyeron para resolver unas concreta deuda nacida por el impago de una determinadas rentas. No se discute que, configurada la mediación como medio para la resolución de conflictos (preámbulo de la Ley 5/2012 de 6 de julio), su art. 2.1 posibilita su aplicación a asuntos civiles o mercantiles, siempre que no afecten a derechos y obligaciones que no estén a disposición de las partes en virtud de la legislación aplicable, por lo que claramente incluye los arrendamientos y dentro de ellos la acción de resolución por impago de las rentas y su posterior desahucio; congruentemente con ello el 4.5º de la LAU permite que las partes pacten la sumisión a mediación o arbitraje. Conforme el art. 10 de la Ley de Mediación es necesario que exista un compromiso de sometimiento y su iniciación es la que impide a los Tribunales conocer de las controversias sometidas durante el tiempo que se desarrolle esta. Partiendo de esta configuración, la Sala discrepa de lo razonado por la Juez a quo; y ello por cuanto, conforme se ha transcrito antes no existe un compromiso de sometimiento a mediación que afecte a la acción entablada, sí se tiene en cuenta que el pacto quinto del acuerdo de mediación, conforme los términos en que está suscrito, lo circunscribe a las deudas anteriores; es decir, lo que establece es el sometimiento, pero con un presupuesto «en caso de que no se cumpla los acuerdos alcanzados», en ese caso, se pacta que las partes «revisarán las condiciones y la continuidad del alquiler» y este supuesto lo someten al servicio de mediación para tomar acuerdos con la coletilla final «si así lo decidiesen»; es decir, que se fijaron dos límites a este pacto de mediación, por un lado la referencia a los acuerdos alcanzados y por otra parte que así lo decidan ambas partes, expresión que se interpreta en la idea que decidan someterse nuevamente a la mediación. El impago que generó la reclamación económica y fundamento de la resolución contractual se refiere a meses distintos a aquellos que se incluían en la demanda. Si bien la única extensión podría referirse a la obligación asumida por la arrendataria del pago de la renta en los sucesivo, pero ésta se califica de insuficiente al ser una obligación legal y contractual a la que el acuerdo mediador nada transciende. Esta interpretación de los  términos (art. 1281 Cc), no permite concluir, como sostuvo la demandada y aceptó la Juez a quo, que el pactó de mediación se extienda a todos aquellos incumplimientos o impagos en que incurra la demandada durante todo el tiempo que dure el contrato de arrendamiento, pues la Sala considera que si esa fue la voluntad de las partes lo debieron haber expresado así en el contrato y esa conclusión no pude derivarse del pacto quinto que se refiere a una concreta deuda en un momento determinado».

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