Consecuencias del allanamiento de los demandados en un procedimiento arbitral desarrollado en el marco de una organización notarial (SAP Cádiz 10 septiembre 2019)

La Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, Sección Segunda de 10 de septiembre de 2019 se pronuncia acerca de «un contrato complejo en el que se producían mutuas influencias entre las previsiones de cada uno de los contratos singulares. Así las cosas, resultó que el contrato público de compraventa no se llegó a firmar, de manera que ya vencido el plazo para su otorgamiento los compradores instaron en diciembre del año 2016 la devolución de las arras prestadas so pretexto de no haber conseguido la financiación hipotecaria requerida y ser de aplicación la referida condición resolutoria. La parte vendedora activo entonces el compromiso arbitral suscrito para instar la retención de las cantidades recibidas (recordemos que 3.000 euros) y promovido el correspondiente arbitraje en el ámbito de la organización notarial, los compradores se allanaron a tal pretensión y asumieron la pérdida de aquella suma. Quiere ello decir que no pusieron en ningún momento el cumplimiento de la mencionada condición resolutoria que podría haberles sido útil para enfrentarse a la pretensión de la parte vendedora (…). Dos son las cuestiones principales que se ventilan en autos, a saber: (i) de una parte la de determinar hasta qué punto el allanamiento de los demandados en el referido procedimiento arbitral provoca algún efecto en la reclamación litigiosa en el sentido de impedirles oponer ahora la tan citada falta de financiación y el cumplimiento de la condición resolutoria, cuando no lo hicieron en el seno del arbitraje para enfrentarse a la reclamación de la parte vendedora; (ii) de otra, y una vez supuesta la licitud procesal y material de la referida negación, se trata de comprobar si se ha acreditado efectivamente la carencia de financiación hipotecaria en condiciones hábiles para entender cumplida la condición resolutoria expresa pactada tanto en el contrato de agencia como en el contrato de compraventa (…). Más allá de que el laudo arbitral produzca efectos de cosa juzgada, según dispone el art. 43 de la Ley de Arbitraje, es evidente que la diferencia de personas intervinientes en cada uno de los procedimientos a comparar, impide que el laudo despliegue el efecto pre exclusivo de la cosa juzgada material en el presente  (art. 222.3º y 4º LEC). Dicho de otra forma, lo resuelto en el laudo arbitral no constituye ningún caso antecedente lógico necesario del que haya que partir en el presente procedimiento para apreciar los hechos litigiosos. Antes al contrario, pese la necesidad de preservar una cierta univocidad procesal se antoja procesalmente lícito no poner frente la reclamación del vendedor el cumplimiento de la condición resolutoria y si hacerlo frente a la de la agencia de la propiedad inmobiliaria, y ello como manifestación básica del principio dispositivo».